王志刚2010贵州-贵阳乐湾项目总体营销策划方案计划.ppt

贵阳乐湾项目总体策划方案 王志纲工作室 2010年3月 目 录 第一部分 大势把握 第二部分 项目定位 第三部分 功能提升 第四部分 品牌策略 第五部分 营销策略 第一部分 大势把握 一、迎接大休闲时代 二、贵阳城市新格局 三、项目发展新思路 一、迎接大休闲时代 21世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社会发展的主旋律之一。 休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔夫运动、星级度假酒店等高端休闲设施开始成为人们关注的焦点。 大休闲时代下的贵阳 按照贵阳最新城市规划，其城市定位为：具有典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。 贵阳——中国避暑之都 可以看出，贵阳的城市定位还是围绕休闲城市来展开。每个城市都有自己的长板，对于贵阳来说最大长板就是“避暑之都”，这是贵阳走向中国乃至世界的一张最亮丽名片。 冬在三亚避寒 夏在贵阳避暑 海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛，同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌， 形成“冬在三亚，夏在贵阳” 的休闲格局。 休闲生活的特点 （1）代表一种未来生活 休闲生活是未来人们追求的一种理想状态，这是一种生态、舒适、时尚的生活方式。 （2）体现一种高附加值 休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值。 （3）预示一个时代方向 休闲产业是21世纪的朝阳产业，同样休闲地产的开发也是潜力巨大。 休闲地产的价值 休闲地产具有较高的附加值。一般来讲，休闲地产往往具有几大特点： 第一，政府的形象工程和主要窗口工程； 第二，具有一座城市的鲜明属性和文化特色； 第三，目标群体面向中高端阶层，既具有居住功能又有休闲投资价值。 小结 休闲时代造就休闲生活，休闲城市催生休闲地产。休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值，并由此决定了产品的高端性以及可投资的价值。 可以看出，走休闲地产之路，可以避免常规地产的恶性竞争，这不仅顺应时代潮流，也符合人们对休闲生活的需求。 二、贵阳城市新格局 按照《贵阳城市总体规划(2009－2020年)》 ，提出以老城区为中心，实施 “北拓、南延、西连、东扩” 的空间策略。 综合分析： 贵阳城市正在拉开骨架实现跨越式发展，在四个发展方向中最有潜力是靠政府主导下的金阳新区，其次就是乌当区，主要依托良好的资源优势，将成为下一个热点区域。 2、板块解读 按照贵阳目前的城市格局，我们将贵阳城市划分为六大功能板块，通过板块解读，（如右图）我们来发现乌当价值。 六大板块对比分析 乌当区：高端休闲度假区 可以看出，在贵阳城市六大板块中，乌当区是一个最具备打造休闲度假功能的板块；乌当区虽然目前不是土地价值最大的区域，但是一定是未来发展潜力最大的区域。 3、乌当区价值 乌当区将其品牌定位为“黔中秘境，自然乌当——一个充满诗意的林中泉城”，生态自然优势和温泉资源是乌当区的最大亮点。 所以，乌当区作为贵阳的高端休闲度假区并非空穴来风，而是由于乌当先天的交通、资源、区位等多重价值决定的。 （1）门户优势 乌当紧靠贵阳机场，贵阳火车东站也位于区内，环城快铁、环城高速也穿城而过。 乌当区交通便利，战略要冲地位明显，是贵阳城市东部门户。 （2）自然优势 在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势： 第一，乌当区地处贵州省最大的温泉带，现有30余个可开发的温泉点； 第二，森林覆盖率接近50%，冬无严寒、夏无酷暑，旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。 （3）集散平台 在贵州旅游战略规划中，乌当区地处通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户地位，要主动担当铜仁片区和黔东南片区相关旅游景区的集散功能，这里是一个旅游出发台和回归台。 项目的战略价值 三、项目发展新思路 1、项目四大优势 （1）规模大 项目占地5000亩，在贵阳单个项目规模来说是最大的，规模优势势必会让项目成为贵阳的新关注焦点。 （2）起点高 项目本着高起点定位和高起点的规划，以打造贵阳的新城市客厅为目标，未来将成为贵阳和乌当城市发展的重要引擎。 （3）配套全 拥有大规模公建配套设施，包括五星级酒店、高尔夫球场、温泉度假村以及各种大型休闲设施配套等。 （4）生态优 拥有良好的山水资源、温泉资源和高尔夫资源，具备发展高端度假的条件，渔洞侠和情人谷旅游区近在咫尺。 2、发展思路 思路一：打好城市牌 ——对接贵阳战略，承接乌当价值 对接贵阳提出的“避暑之都、温泉之城”战略，本案通过配置丰富的高端休闲设施，成为外地人进入贵州的第一休闲场所。 另外，本案还将成为乌当城市发展休闲产业的重要引擎项目，通过本项目的提升乌当区的城市形象。 思路二：打好休闲牌 ——彰显资源优势，体现项目特色 “休闲主题”是项目的最大特色和亮点，我们做的一切工作都要围绕这个主题展