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房产测绘工作剖析 　　 摘 要：本文介绍了房产测绘工作的重要性，分析了房产测绘工作的现状，提出了提高房产测绘工作有效性的方法。 　　关键词：房产；测绘工作；分析 　　中图分类号：TB2 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012） 　　房地产测量是一个非常敏感的问题, 涉及到千家万户的切身利益。通过对实际工作中存在情况的探讨,能加深对《房产测量规范》的认识,使房地产测绘更加规范化、合理化,切实保护开发商和消费者的合法权益。 其实实践中还有一些须讨论的问题,如小区共用建筑面积(即物业管理用房、居委会用房、其他为小区服务的供电、供热、供水等公用设施用房)是否应作为共用分摊面积进行分摊;地下室内共用建筑面积的分摊与计算等,合理合法具体解决这些问题值得进一步探讨。 　　1房产测绘工作的重要性 　　1.1 保证房地产成果的重要资料是房产测绘。房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中,房产平面控制测量是房产测绘的第一步,属于房产基础测量;房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量,是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户图(简称分户图)三种图的绘制;房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等;房产变更测量是由于房产状况的不断变化而进行的一项经常性房产测量工作;成果资料的检查与验收工作作为房产测量的最后环节,是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。 　　1.2 房地产开发前期规划设计阶段的测绘。企业房地产开发规划，必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。企业房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时，必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定，在图中显示编制的详细规划和工程管线规划，一般要求测绘1：500比例尺地形图，个别地区的总图设计，则要求测绘1：200比例尺地形图。 　　1.3 建设用地勘测定界测绘。首先，建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划，经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》，查清并现场测定建设用地范围，建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量和质量等所进行的测绘工作，它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。其次，建设用地勘测定界也包括农用地转用征用和国有地出让测绘。珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，国家通过编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，保持耕地总量动态平衡。 　　1.4 施工阶段的测绘。当规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后，经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批，房地产开发企业可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划（临时）许可证》，此时前期工作基本完成，工程进入施工阶段。施工阶段测绘的主要内容包括：场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下，进行细部放样。当不能满足规划要求时，应及时报告规划管理部门，并通知设计单位进行图纸变更。 　　1.5 建筑物面积界定测绘。企业房地产开发公司在办理《商品房预售许可证》时，必须委托测绘部门进行商品房面积界定。面积界定应严格依据《房产测绘规范》、规划部门批准的施工图和放线图，精确计算房屋建筑面积、使用面积和分摊的公用面积，然后绘制房屋分层分户平面图。 　　1.6 竣工测绘和房产测绘。企业房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和商品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范，通过先进的测绘技术手段，精确测定企业房地产开发区内所有地物包括地上、地下建（构）筑物的位置，并提供相关的数据（面积）、用途等信息状况，为企业房地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。企业房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清企业房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求，建设活动是否改变土地使用性质，建筑物是否有超高现象，各类管线埋设是否符合要求，房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差（3%）以内。竣工和房产测量应绘制竣工总图、房屋分层分间平面图和综合管线竣工图等，为规划管理部门进行规划验收和界定违法建设及企业房地产管理部门进行房屋产权登记提供必备图件。 　　2 房产测绘工作的现状分析 　　2.1