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房产税征收政策改进的思路剖析 　　【摘 要】我国现行房产税制存在着较多问题，无法适应市场经济条件下房地产业健康、有序发展的需求。结合我国住宅房产发展现状，分析了税种设置存在缺陷、房产税税制存在重复课税的现象、税收政策在房地产各环节中分布不合理、行政事业性收费过多等问题。从加强房产税立法制度、房地产税收制度亟待完善、强化房产税考核监督等方面提出了我国房产税改革目标；并在借鉴国外房产税征收理念的基础上，总结了完善我国房产税政策的对策与建议。 　　 【关键词】房产税；税收政策；税制 　　 [中图分类号] F407.9，F810.42[文献标识码] A[文章编号] T2011-12(01)-1211 　　 　　 近年来，我国房地产市场异常火爆，房地产价格上涨过快，国家采取了一系列调控政策，但收效甚微。在土地、金融等政策组合实施效果无法奏效的情况下，借助税收手段进一步加强对房地产市场的监管和控制正在成为我国当前宏观调控的趋势。因此，征收房地产税被众多专家学者认为是调节房地产价格的一个重要手段。但由于我国住宅房产税于2011年初才正式开征，相关理论缺乏，针对住宅房产税征收过程中存在的问题开展深入分析，能从更深意义上把握我国房产税征收过程中存在的问题，在此基础上提出完善的策略，将会推动房产税研究向更高层次发展。 　　 1我国现行房地产业税制缺陷分析 　　 在我国，随着房地产税收地位的不断提升，现行房地产税制的缺陷和漏洞也在不断暴露，2005年，国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理的新思路，以加强房地产税收征管。一定程度上提高了房地产税收整体的征管效率和水平，在税收征管实践中发挥了重要作用。但是，这只是从国家税收的角度考虑的。但过多的房地产税种以及高额的房地产税费，也给买房人带来了很大的压力，房价当中有太多的税费，并且有一部分还是重复征收的。现有房地产税制存在的问题主要表现在以下方面： 　　 1.1税种设置存在缺陷, 税种重叠, 税基交叉, 重复课税 　　 如对房产课税设置房产税和地产税两个税种, 对土地课税设置土地使用税和耕地占用税; 对房屋租金收入既征收5%的营业税, 又征收12%的房产税; 对房地产转让既要按转让的收入征收5%的营业税, 又要按转让的增值额征收土地增值税等。这些都不符合公平税负, 合理负担的原则。 　　 1.2税收政策在房地产各环节中分布不合理 　　 房地产税收主要集中在房地产流通交易环节, 而在房地产占用保有期间设计的税种较少, 且免税范围较广。一方面, 房地产交易环节的税费过于集中导致房价上升；另一方面, 房地产占用保有阶段的税费过少, 使得大多数由使用者近似无偿取得土地, 土地闲置和浪费现象日趋严重。 　　 1.3课税范围窄, 计税依据不合理 　　 首先，现行房产税、城镇土地使用税仅限于对城市、县城、建制镇、工矿区的土地征税, 抑制了房地产税收作用的发挥, 也使得房地产税难以成为地方税收中的主体税种。其次，现行的土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的从量课征方式, 未能随课税对象的价值上升而上升, 具有税源不足且缺乏弹性的缺点。 　　 1.4内外资企业适用税制不统一 　　 当前，我国对内外资房地产企业和个人实行不同税收制度。主要为所得税制不同、房地产保有税不同、城市维护建设和教育费附加内外有别等。在我国加入WTO后, 这两套税制的实行, 将很大程度地损害内资房地产企业的利益, 影响税收公平性原则。 　　 1.5行政事业性收费过多 　　 如市政建设重复收费、征地费用与土地使用费重复及某些管理费重复收取等不合理收取现象。我国针对房地产行业的行政事业性收费远比其他行业要突出得多,有些地方甚至出现了以费代税的现象, 从而给房地产行业的发展造成了多方面的负面影响。 　　 1.6税收征管配套措施不完善 　　 我国目前的财产登记制度不健全, 尤其是私有财产登记制度, 严重影响了税收征管的力度,致使不少税源流失。同时, 与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不够健全。就造成偷税漏税现象相当严重。 　　 除此之外, 房地产税收制度还存在一些其他问题。如租、税、费体系混乱, 税收负担偏重; 土地增值税设计不当, 调节力度有限; 税收优惠政策层次辐射力不强; 地方税收权短缺, 房地产税收规模偏小, 不能满足地方财政需要等问题。 　　 2 房产税征收政策改进的相关思路 　　 虽然网上公布的信息显示，自2011年1月28日，上海、重庆正式推出房产税试点已差不多运行了三个月。在房产税及一系列调控措施影响下，上海、重庆二个城市的楼市成交量低迷，特别是高档楼盘受到冲击较大，但目前这些城市的房价却依然坚挺，并未出现明显下跌，甚至还有微涨现象，有人认为，房产税对