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房地产上市公司盈利能力实证剖析 　　摘 要：近年来，房地产市场过热导致的房价快速增长以及市场供给不平衡，使得房产从一个生活必需品变为奢侈品，给我国经济建设带来了一定的影响。因此，选取有代表性的33家房地产上市公司十一年的财务数据作为观测对象，运用SPSS中的因子分析法对房地产上市公司的盈利能力进行综合性评价。 　　关键词：房地产；盈利能力；因子分析 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）25-0066-04 　　一、研究设计 　　1.样本数据来源。本文主要研究的是房地产调控政策对房地产上市公司盈利能力的影响，需要2005―2015年共十一年的该行业上市公司的年度10项财务指标分别是营业利润率、销售毛利率、销售净利率、净利润增长率、资本保值增值率、净资产收益率、总资产收益率、每股收益、每股净资产、每股现金流量。 　　2.样本数据选取。根据2013年4月最新的中国证券监督管理委员会对上市公司行业分类的划分，房地产业代码为K，行业大类代码为70，该大类里包括在上海证券交易所以及深圳证券交易所上市的公司一共有139家。为了真实地反映房产调控政策与房地产上市公司盈利能力的相关性，同时考虑到数据分析的完整性与连续性，保证实证研究结果的准确性和客观性，故依以下标准对房地产上市公司的进行筛选。 　　（1）由于ST股上市公司的某些财务数据没有意义，对统计结果有较大影响，所以样本选取时剔除了ST股，此类公司有3家。（2）本文研究的是房产调控政策对房地产上市公司的盈利能力的影响，故选取的财务数据从2005年开始，因此这136家非ST公司中要选取2004年12月31日前上市并至目前未退市的公司，这样保证了数据的相对完整性。（3）为了使研究结果具有全国地区代表性，故只选取全国性地产公司。（4）为了使研究结果具有可信度，在选取样本时将资产负债率大于100%的公司以及房产经营业务占总业务30%以下的公司剔除在外。（5）由于股票市场存在A股公司和B、H股公司，而这两类股票在编制财务报表时遵循不同的会计准则（A股公司遵循中国会计准则；B、H股公司遵循国际会计准则），因此没有可比性，所以在选取样本时也排除了仅上市B、H股的公司，只取A股上市公司。 　　到此，选取的房地产上市公司的样本共33个。其中，19家在上海交易所上市，14家在深圳交易所上市。 　　3.样本所选取的指标。每个样本选取10个指标值，即营业利润率、销售毛利率、销售净利率、净利润增长率、资本保值增值率、净资产收益率、总资产收益率、每股收益、每股净资产、每股现金流量。其中，资本保值增值率、总资产收益率两个指标是通过其他相关数据计算得来，其余8个数据均是原始数据未经改动。 　　4.研究方法。由于所研究的问题是要找出综合的指标，为此，我们选用因子分析法为本文的研究方法。因子分析法是一种针对多变量的多元统计方法，从所要研究的所有变量内部的依赖关系出发，剔除重叠信息，将原有的变量归结为几个相互之间相关性小，但内部相关性高的变量，再用这些变量来解决所要研究的问题。 　　5.数据处理工具。SPSS（Statistical Package for the Social Sciences 的缩写）提供了从简单的统计描述到复杂的多因素统计分析方法，比如数据的探索性分析、统计描述、列联表分析、二维相关、秩相关、偏相关、方差分析、非参数检验、多元回归、生存分析、协方差分析、判别分析、因子分析、聚类分析、非线性回归、Logistic回归等。能够读取及输出多种格式的文件，比如由DBASE、FoxBASE、FOXPRO产生的dbf文件，文本编辑器软件生成的ASCII数据文件，Excel的*.xls文件等均可转换成可供分析的SPSS数据文件，能够把SPSS的图形转换为7种图形文件，结果可保存为txt、word、PPT及html格式的文件。正因为其强大的功能，已经被广泛地应用于医学、心理学、工业、经济学、生物学、教育学，以及体育、农业、林业和金融等各个领域。 　　二、数据分析过程及解析 　　1.对样本数据进行描述性分析。由于原始指标的量纲或经济意义不同，有时若将原始指标直接求综合得分，其结果在经济意义上无法解释。此时，需要将原始数据经过某种方法后，使其具有经济意义。对原始数据的处理有很多方法，比如均值化、标准化、级差正规化。在SPSS 中运用因子分析法时，系统会自动将数据处理，而得出的结果中不会显示其处理过程。但是，可以手动单独对数据进行标准化处理，在SPSS19.0中点击“分析”中的“描述统计”下的“描述”即可生成标准化后的数据（如下表所示）。经过描述性统计以后，我们得到了样本的极大值、极小值、均值、标准差以及方差。 　　2.原始数据相关矩阵分析。通过对