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房地产业区域特性及可持续发展问题剖析 　　摘 要：我国房地产业经过多年的发展，房地产高速增长的时代已经渐行渐远，不同区域间呈现出不同的发展特点，而房地产业的发展对区域经济发展的影响是有目共睹的。一个地区的经济发展水平、人均消费水平、人口规模等都决定着当地房地产业的发展速度。文章分析了房地产业的区域性特点，提出优化我国房地产业健康、平稳发展的对策。 　　关键词：房地产业；区域特性；可持续发展 　　近年来，我国各大城市房地产业快速发展的同时，地方发展战略、产业空间布局、区域经济发展不平衡，导致地区间具有明显的差异。由于各地区房地产发展水平不同，对经济带动作用各不相同。当前，我国出台了一系列政策进行宏观调控，房地产商也不断调整策略进行区域布局，对推动我国房地产业平稳发展起到了积极的作用。 　　1 区域特性对我国房地产业发展的影响 　　一个地区房地产业供给是固定的，满足本地区居民需求的主要限于住宅与商业用房。受土地性质、人口红利等因素的制约，房地产供给与需求在不同地区呈现不同的布局。房地产这一特征决定了房地产业的兴衰以及当地经济的优劣。 　　1.1 区域经济发展对房地产业的作用。从区域经济角度分析，不同地区第一、二、三产业的发展结构越高级，经济收入越能促进房地产业的发展，而当地经济发展水平低及产业空间布局混乱，产业结构不合理，也制约着该地区房地产业的发展。人均收入水平越高，当地居民购买力越强。地区经济越发达，对房地产的推动作用越大。 　　1.2 房地产业对区域经济发展的影响。房地产业供给能力大，说明当地需求状况良好，反映了区域经济可持续增长。房地产业不断改善着人们居住环境，而企业的生产厂房、商业办公楼等也随着房地产业的发展越来越具有便捷性、合理性，所以房地产业与区域经济发展密切相关。此外，房地产业的上下游产业链很长，对钢铁、水泥、装修、家电等相关产业的带动作用明显。若房地产业出现不景气，其他相关行业也将面临一定的风险。 　　2 房地产区域特性的现状 　　根据我国各城市政治地位、经济实力、城市规模、区域辐射能力等指标评判，一线城市包括北京、深圳、上海、广州、天津；以南京、杭州、重庆、西安为代表的二线城市有极强的相似性；三线城市以烟台、贵阳、海口等作为代表。无论是房价、投资规模，都呈现出不同的特点。 　　2.1 经济状况分析。（1）经济发展水平对比。国民生产总值（GDP）按一二三线城市呈依次递减的顺序，一线城市明显领跑于二三线城市。2015年，以广州、上海为代表的一线城市GDP分别为18100亿元、23561亿元，而以武汉、成都为代表的二线城市则分别为10060亿元、10056亿元。一线城市高于二线城市，远远超出三线城市。近几年，由于一线、二线城市新兴产业蓬勃发展，人口规模大幅提升，增长速度相当。三线城市随着城镇化的不断推进，也具有一定的发展潜力。（2）消费能力对比。我国人均可支配收入不断提高，一二三线城市的消费能力不尽相同。尽管城市间人口不尽相同，但一线城市居民购买力仍然是最强的，二线城市作为区域性中心城市，城镇人口收入明显高于三线城市；而二线城市虽然低于一线城市，但从中长期看却具有很大的发展潜力。三线城市人均储蓄也处于较高水平，但从发展趋势看，流出人口呈不断上升的态势，人们购买欲不是很强烈。 　　2.2 房地产发展层面分析。（1）房地产开发投资规模对比。房地产业经过近些年的快速发展，投资规模越来越大，2015年全国达到95979亿元。一二线城市投资额较高，受多方因素影响，一线城市增速并不稳定，二三线城市增速也出现回落，三线城市去库存压力增大，多数房地产商进军省会城市及资源型城市，投资额度较大。（2）商品房销售面积对比。根据2015年统计数据显示，全国商品房销售不断创历史新高，销售面积为128495万平方米，销售额87281亿元，以6.5%、14.4%的增长速度取得了可观的成绩。其中以苏州、武汉、南京为代表的二线城市销量增长迅速。人口大量流入、经济快速发展，助推了房地产业的快速发展。三线城市销售形势出现回落，成绩不容乐观。当然，一线城市还是遥遥领先，显现火爆的销售局面，深圳、北京的房子出现一开盘便售完。（3）房价增长趋势对比。一个城市人口规模与人口吸纳能力越大，城市房价越高，房价的理想状态是平稳变化，但随着新型城镇化率的提高，刺激了城市住房刚性需求，推高了房价。如今我国部分城市人口呈现流出趋势，人口流动变化使二三线城市房产库存量大大增加，出现价格跌势。而一线城市如北上广深的房价仍然不断上涨，让人望而却步。（4）竞争程度对比。一线城市是众多房地产、知名企业发源地，各种类型的企业众多，市场竞争异常激烈。随着二线城市发展优势不断凸显，开发商开始布局抢占市场份额，像南京、杭州、武汉等省会城市，房地产市场竞争日趋激烈，而三