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房地产中介经营状况及发展态势剖析 　　摘 要：文章从房地产中介行业的生命周期特点，宏观环境对房地产中介行业的影响及房地产中介行业应采取的为提高服务质量而进行的技术创新手段三个方面综合分析了我国房地产中介行业的具体经营状况。 　　关键词：房地产中介；宏观环境；服务质量 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.06.07 文章编号：1672-3309（2012）06-16-03 　　房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。因此，研究我国房地产中介发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产中介所必须解决的首要任务。行业发展的生命周期特点、产业环境的制度设计及服务质量和经营模式应该是房地产中介经营发展态势研究的重点。 　　一、我国房地产中介行业尚处于成长早期 　　中介是包括信息服务、技术咨询、价格评估、经纪代理等活动的中间介绍行为。中介行业则是由各种经纪人及其中介活动集合而成的系统，其载体组织包括中国房地产估价师协会等全国性或地区性统一的中介业协会或学会。因此，可以认为房地产中介是联结房地产与消费者，房地产与社会各经济部门之间，专门为房地产市场交易主体服务的活动。广义的房地产中介，就是在房地产经济中从生产到消费一切为房地产运行服务的活动。狭义的房地产中介，就是专门为房地产市场交易主体服务的活动。依据我国《城市房地产中介服务管理规定》 ，房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。 　　梅森海尔最早使用生物学中的“生命周期”观点描述产业发展状态。市场增长率、需求增长率、产品品种、竞争者数量、进入壁垒及退出壁垒、技术变革、用户购买行为等指标是识别行业生命周期所处阶段的主要指标[1]。通常，行业处于幼稚期时，市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，行业中的用户主要致力于开辟新用户、占领市场，但此时技术上有很大的不确定性，在产品、市场、服务等策略上有很大的余地，对行业特点、行业竞争状况、用户特点等方面的信息掌握不多，企业进入壁垒较低。行业处于成长期时市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，行业特点、行业竞争状况及用户特点已比较明朗，企业进入壁垒提高，产品品种及竞争者数量增多。 　　我国房地产中介行业在发展过程中一直存在着下列问题： 　　第一，产业的划分范围、经营范围的界定是变动的和欠稳妥的。产业发展的阶段性不同，产业中企业的经营范围也不同。在产业发展的早期，企业所提供的服务因企业规模的大小、人员状态以及需求状况的不同而有所不同。学者们在这方面的探索有较多的内容。从产业发展的角度看，广义的房地产中介的定义更加有利于产业范围的发展界定。如果我们认为“房地产中介是房地产市场运作的介质体系，是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介质活动的集合和系统[2]。”那么，可以从三个层面界定房地产中介的内涵与外延，第一个层次对应微观层次的房地产市场，它是房地产市场中介活动的核心部分；第二个层次是我国有关法律和法规界定的“房地产中介服务”，对应宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合；第三层次的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等调节和规范房地产经济关系的中介服务活动[2]。 　　我国房地产中介企业在发展过程中存在着业务范围变动频繁和欠稳态的现象。小规模的房地产企业的经营范围和业务范围通常会限定在不同的领域，缺少一定的稳定性，其业务范围在最大程度上受到消费需求的影响。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》 规定房地产中介服务机构是拥有自己的名称和组织机构、固定的服务场所、必要的财产和经费、足够数量的专业人员和法律行政法规规定的其他条件的基本组织。可采用合伙制和有限责任制两种组成方式。但是现有的房地产中介服务由于业务范围的不同，通常分化为房地产销售公司，房地产评估公司，房地产经济公司等多种类型，有专业化的特点，随着公司的发展和消费需求的变化，不同的公司会在发展战略上做出业务范围的调整，从而演变为服务较为多样化的公司。 　　第二，市场增长率较快，竞争者数量激增，且未形成规模效益。房地产中介的业态具有明显的规模上的差异：小中介一般是单店注册