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房地产企业偿债能力剖析 　　摘要：房地产企业偿债能力的强弱直接决定其是否能够可持续发展。文章采取偿债能力的指标来分析研究房地产企业的现状，剖析偿债能力弱化的原因，给出相应的对策建议。 　　关键词：房地产企业；偿债能力；对策 　　中图分类号： 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-02 　　一、引言 　　我国房地产企业具有一定的行业特殊性，周期长、融资难；同时，它还存在着行业基础相对薄弱，运行不够规范，受外经济环境影响大的特点。这些因素对其偿债能力有着很大影响，极易导致巨大的财务压力和偿债风险。因此，如何正确的分析出房地产企业面临的偿债风险，进行控制和防范，对房地产企业的平稳发展和企业内部的合理治理都有着十分重要的作用。 　　二、偿债能力概述 　　1.偿债能力的概念和内容 　　偿债能力是指企业用其资产偿还短期债务和长期债务的能力，分为短期偿债能力和长期偿债能力两个方面。短期偿债能力，就是企业以流动资产偿还流动负债的能力，它反映企业偿付到期债务的实力，企业能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志。短期偿债能力也是企业的债权人、投资人、材料供应单位等所关心的重要问题。长期偿债能力，指企业拥有的在未来的时间内可变现的各种资产偿还长期负债和利息的责任能力，是企业发展的长期重要指标。对企业进行偿债能力的正确分析，将对企业未来发展将具有重大意义：（1）有利于决策者认识自己和做出正确的发展定位；（2）有利于企业经营者制定正确的经营方针；（3）有利于客户对企业的财务状况做出正确的评价；（4）有利于债权人客观了解企业现状和借贷决策提供依据。 　　2.偿债能力的分析指标 　　（1）短期偿债能力指标 　　分析企业短期偿债能力，可以为企业经营者分析在短期内筹集资金来保证债权人权利和市场经营周转资金，提高资金使用效率和降低筹资成本，增强获利能力。 　　短期偿债能力的指标主要有： 　　①流动比率 　　流动比率越高表明偿还短期债务的能力越强，如果偏低，则偿还短期债务的能力越弱，但同时流动比率要保持在一定的范围之内，如果流动比率过高，将会会影响到对企业筹集的资金使用效率和企业获利能力。 　　②速动比率 　　速动比率是衡量企业支付流动负债是否有流动资产作保证的能力。速动比率越小，则资产变现能力弱，保证能力越弱；反之则变现能力越强，反之变现能力则越强，则保证能力越强。速动比率是流动比率的辅助指标，如果企业有较好的流动比率，而速动比率较低，则说明没有足够的资金支付到期流动负债，则企业的短期偿债能力还是比较弱的。 　　③现金比率 　　现金比率是反应企业对到期的债务直接支付能力，现金比率要保持一定水平，如果过低会影响到期债务得不到偿还，影响信誉；如果过高会增加了融资成本，影响资金使用效率，造成资金浪费。 　　（2）长期偿债能力指标 　　分析长期偿债能力，能够帮助企业根据自身资金实力和长期债务结构进行合理运用，既要保证在一定时间内筹集资金按期支付债务本息，又要有多出的资金用于投资决策，提高资金使用效率。同时可以帮助债权人合理借贷、投资人的正确投资和材料供应商提供生产资料作出正确决策。 　　①资产负债率 　　资产负债率是衡量企业的债务为企业提供资产的份额。资产负债率要保持一定的水平，资产负债率越大，企业债务为提供资产份额越多，偿债压力越大。资产负债率越小，债务为企业提供资产份额越小，偿债压力越小。 　　②股东权益比率 　　股东权益比率是衡量股东者为企业资产提供的份额。股东权益比率越大，说明股东者份额低，则企业财务风险越大，股东权益比率越大，则企业财务风险越大。 　　③负债与股东权益比率 　　产权比率越低，说明企业的长期负债能力越强，能够更好的保护债权人的权益，降低其承受的风险。 　　通常分析企业偿债能力的指标主要有流动比率、速动比率、资产负债率等。分析流动比率和速动比率，可以判断流动负债企业是否有足够的的流动资产和速动资产作保证；分析资产负债率，可以判断企业债务占企业资产的份额及其合理性。理论上认为公司的流动比率大于1，速动比率大于2，资产负债率低于50%，在我国资产负债率要低于 60%是合理的，得出公司偿债能力较强，但还要考虑其他因素。 　　表1 企业偿债能力指标分析表 　　偿债能力的因素 指标 公式 　　短期偿债能力 　　流动比率 流动比率=流动资产/流动负债 　　速动比率 速动比率=速动资产/流动负债（其中，速动资产=流动资产-存货-预付账款-待摊费用） 　　现金比率 现金比率=年经营现金净流量/年末流动负债×100% 　　长期偿债能力 　　负债比率 负债比率=负债总额/资产总额×100% 　　股东权益比率 股东权益比率=所有者权益/资产总额×1