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房地产企业内部控制建设初探 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2011)08-000-02 　　摘 要 内部控制是企业管理的重要内容。房地产企业作为房地产开发项目的投资主体，是项目资金流动、项目评价、风险的最终责任人和承担人，其内部控制更加重要。当前在房地产市场调控从严的趋势下，企业应充分发挥内部控制、加强管理、防范风险，实现企业价值最大化。 　　关键词 房地产企业 内部控制 建设 　　 　　房地产行业目前已经成为了中国国民经济的重要支柱产业之一。与此同时，房地产企业彼此之间的竞争也越发激烈。多年的高速发展遗留下来的企业内部运营管理问题也制约着房地产企业向更高目标的追求。因此房地产企业的管理者们也在逐渐思考如何从自身管理出发，向管理要效益。同时思考如何实现从粗放式管理向精细化管理的转变。而内部控制作为企业内部管理的一种手段，正是有效解决房地产企业目前面临管理问题的有效途径。 　　一、房地产企业加强与改进内部控制的意义 　　内部控制水平是衡量现代企业管理的重要标志。美国内部会计控制委员会（COSO）框架指出:内部控制是一个过程，受企业董事会、管理当局和其他员工影响，旨在保证财务报告的可靠性、经营的效果和效率以及现行法规的遵循。内部控制主要包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督等五项要素。 　　我国的房地产业起步于上世纪80年代中期,随着国民经济的发展得到了跨越式甚至是爆炸式的成长。但是我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差,其企业行为远未实现规范化,与国外房产业相比有很大差距。由于房地产业的特殊性，决定了其必须加强内部控制。简单地说，首先，房地产企业开发项目投资的巨大，决定了资金管理与成本控制的重要性；其次，房地产企业涉及到建筑材料供应、建筑安装工程提供、装饰装修工程等广泛长远的产业链，涉及到人民群众的基本保障需求，做好内部控制可以切实提高效率，杜绝浪费，提供给民众质优价廉的产品。再次，房地产企业开发项目持续的时间长，其投资的风险与机会成本决定了加强内部控制的必要性。 　　二、房地产企业目前内部控制现状分析 　　（一）企业管理层对内部控制认识不足，未引起足够重视 　　较多的房地产企业对内部控制的重视主要集中在流程层面的控制活动，而非重视整体的企业内部控制建设，对于控制环境、风险评估和信息与沟通如何实施考虑不多。具体体现为经营管理者对内部控制认识不足，没有充分认识到建立内控的重要性和必要性；在管理上实行家族制，在决策中惯用长官意识，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在货币资金管理、实物监控、投资和资产处置等方面，没有制定成文的内控制度。 　　（二）内部控制不严，成本费用升高，使房地产企业经营风险加大 　　由于房地产开发项目有投资大、工期长的特点,加强财务基础工作显得尤其重要，但目前的状况却不乐观。当前内部控制体系的不完善在房地产企业出现了多种因素引起的采购成本高、销售费用高, 其中广告宣传费及业务招待费尤甚；又如房地产企业的资金支出缺乏预算指导, 或虽有预算但执行不严；各项资产管理与使用、处置不严格。 　　进入2010年，面对越来越偏离需求性住房正常需求而过热的房地产市场，中央政府下发了“国十条”以期将房地产行业降至正常水平。宏观手段其中就包括了对房地产开发商的资金调控手段，如压缩房地产信贷规模、提高支付土地款保证金、缩短土地拍卖款首期支付比例等。这些方面都对房地产开发企业的资金状况带来了较大的压力。这客观上也要求企业加强内部控制，开源节流，杜绝浪费与内耗，节约宝贵的资金。 　　（三）内部控制失控，使房地产企业会计信息失真 　　一方面，由于较多的中小企业财务会计工作秩序不十分规范，一些企业的领导者对于财务会计工作并没有足够的重视，甚至明示或暗示财会人员违反原则甚至弄虚作假，而造成的信息失真现象较为严重。如常规性的印单(票)分管制度、重要空白凭证保管使用制度及会计人员分工中的“内部牵制”原则等得不到真正的落实；会计凭证的填制缺乏合理有效的原始凭证支持；人为捏造会计事实、篡改会计数据、设置账外账、乱挤乱摊成本、隐瞒或虚报收入和利润；资产不清、债务不实等等。另一方面，由于在最近两轮房地产调控期间，监管部门收紧了对房地产企业的融资，这样使得房地产企业的资金链出现危机，导致企业违反内部控制原则高息借贷，或者伪造相关财务资料骗取银行贷款。 　　三、改进内部控制，提高房地产企业财务管理水平 　　（一）提高管理人员对内部控制的认识程度，增强内部控制意识 　　一方面房地产企业高层应强化企业内部控制意识，加强对公司管理人员的法纪政纪、反腐倡廉等方面的教育，做到奉公守法，廉洁自律，主动维护企业内部控制制度，规范行为，