房地产企业土地增值税清算管理分析.docVIP

房地产企业土地增值税清算管理分析 　　摘要：土地增值税是房地产开发企业主要税种中最繁琐也是最难算的税种之一，随着房价的不断攀升和房地产行业的迅猛发展，为遏止房地产开发企业通过拖延工期不结算、虚列、多列开发成本等方式进行土地增值税的偷避税行为，在该税款的征收上更显公正合理。国家加强了对土地增值税的征管和清算。这也是房地产开发企业财务人员加强这方面学习的一个重要内容。 　　关键词：增值税清算对象 增值税的管理 解析和要求 　　土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其取得的收入超过允许扣除项目金额后的增值额征收的一种所得类税收。按照现行条例，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发企业成本项目分类较多，成本核算复杂，因此土地增值税的征收方式由每年改为每月按照该项目的预收账款的一定比例预征（辽宁省的预征率一般在1.5%-4%），然后在该项目竣工验收后进行汇算清缴。但由于预征率比较低，预征的土地增值税只占很小的比例，而决大多数的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。对每一家房地产开发企业而言，土地增值税的汇算清缴，都是一个不得不正视的事情，都有必要对该政策对本企业造成的影响进行分析。 　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，对房地产开发企业的清算工作做出更明晰、更具体的规定，以便房地产开发企业能正视该税种在企业中的重要地位，以及国家对该税种清算的决心。 　　一、明确了清算的对象 　　土地增值税以国家审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，由于划分标准不同，导致税率不同，应分别计算土地增值税。此规定在于提高税务机关在房地产企业清算土地增值税时增强了其可操作性，避免了因企业存在分期开发、滚动开发、多项目开发的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。 　　二、明确了土地增值税的清算条件 　　（一）企业必须进行清算的情形：房地产开发项目全部竣工并完成销售的、整体转让且并未办理竣工决算的房地产开发项目、直接转让该项目的土地使用权。（二）主管税务机关可要求企业进行土地增值税的清算情形：已转让的建筑面积占整个项目可出售建筑面积的85%以上，已办理竣工验收的房地产开发项目或该比例虽没有超过85%，但剩余的可售建筑面积未用于销售而用于其他用途如出租或自用的、取得该项目预售房许可证满三年，但仍未销售完毕的、纳税人未办理土地增值税清算手续想要申请注销税务登记的，先进行土地增值税的清算，然后再进行注销的。此规定可以防止房地产企业利用上述手段在该项工程实质上已经具备清算条件情况而不进行清算来递延缴纳土地增值税的行为。一些开发企业常采取一些特殊的手段来达到少缴或晚缴该税种税款的目的，比如已达到办理峻工手续的条件，不办理或拖延工期。这些手段确实能够实现延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的正常经营，甚至可能产生法律和税务上的风险，得不偿失。 　　三、明确了土地增值税扣除项目的凭证必须合法有效 　　房地产开发企业办理土地增值税清算时，要扣除取得土地使用权所支付的金额、项目的开发成本、开发间接费用及与转让房地产有关的税金，且必须提供合法有效的凭证；不能提供的，不予扣除、房地产开发企业办理土地增值税清算所报送的前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求的或者不实的，税务机关可核定以上四项开发成本的单位面积金额标准，计算并扣除。有的房地产开发企业开发完项目，有意不取得建筑发票入账，不结转成本，只是按远低于实际的预缴率预缴土地增值税，并以各种理由回避税务结算要求，而一些税务机关对此毫无办法，只能按预缴率预征税款，造成了税款的一定的流失。该通知规定企业必须取得合法、有效的凭证，对没有取得合法有效的凭证不能作为扣除项目，迫使企业及时取得合法有效的凭证发票，解决了企业采取迟迟不结算手段进行偷税的问题。同时此规定也将有益于企业所得税方面的结算。此外还对房地产开发企业建造的与清算项目配套设施建成后产权归全体业主所有的、无偿交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施建成后准予扣除成本、费用了相应的规定。对房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用也可计入房地产开发成本，并准予扣除。最后对多个项目的共同成本费用进行合理分配，应按清算项目可售建