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房地产企业定价博弈行为剖析 　　摘 要：房价居高不下已经成为当今国内社会最受关注的话题之一。造成房价上涨的因素有很多，比如，炒楼行为的存在，地价的上升，房价预期高涨等等。本文首先通过对我国房地产行业特点的分析，得出我国的房地产市场是一种区域性寡头垄断市场；然后在此基础上结合现实情况，分析我国房地产企业的合谋动机以及合谋的博弈过程；最后针对房地产企业间的合谋提出一些合理的对策建议。 　　关键词：房地产；寡头垄断；博弈 　　中图分类号：F830.5 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2012（5）-0039-03 　　一、房地产行业的特点 　　（一）房地产行业的区域性。房地产市场是一个区域性的市场。首先，由于土地位置的固定性，使得每一处房地产都被固定在特定的位置上无法移动， 因此，房地产不能形成全国性或世界性市场。其次，由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品，而消费者购房更多选择临近区域，所以，一个地区的房地产商更多的是同本地区的房地产商存在竞争关系。不同区域的房地产产品由于无法根据自身的市场供求状况及时流进流出，从而在一定程度上限制了房地产产品的供求范围。因此，房地产市场具有鲜明的区域性。 　　（二）房地产行业的垄断性。首先是土地的垄断性。我国于2001年开始推广实施的土地储备制度以及2002年实施的土地招标拍卖制度，决定了我国土地市场的卖方垄断特征。这两个制度意味着在我国的房地产市场，土地供给方只有一个——政府，形成土地供给的垄断；而土地需求方却有许多个，形成需求的竞争。 　　其次是房地产产品的垄断性。由于土地的固定性，使得房地产的每个项目都占据着一个独特的位置。位置对房地产具有极端的重要性，房地产位置除了其所处的地理位置外，还包含经济、社会、文化、教育等人文环境因素。房地产位置的不同，使房地产产品具有差异性。位置不同的楼盘，或者同一栋楼不同层次朝向，给房地产商带来的利润差异都是明显的。这些差异性使得房地产产品形成了自然垄断。 　　最后是房地产行业的进入壁垒。目前我国房地产行业在经济、技术和信息等方面的经济性壁垒几乎不存在。土地资源的固定性和有限性以及我国目前实施的土地出让方式，构成了房地产行业的进入壁垒。此外，由于品牌形象以及品牌所代表的实力，使得进入房地产行业具有一定的品牌壁垒。 　　综上所述，土地的固定性以及房产的弱流通性，使得特定地区内通常仅有较少的房地产商。此外，房地产市场存在着较高的进入壁垒。上述因素完全符合寡头垄断市场的特征。因此，我国的房地产市场是一个典型的区域性寡头垄断市场。 　　二、房地产商实行合谋的动机分析 　　（一）现实分析。在需求一定的前提下，假如房地产商之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩企业的利润空间，这样的竞争是房地产企业不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机。在合谋利润的分配方面，如果企业是类似的，合谋企业共分利润就十分容易，只要平均分配利润即可。如果企业异质性较大，合谋企业在如何分配利润方面意见就不一致，从而导致合谋破裂。也就是说，合谋行为通常会在少数相类似的企业间容易达到，并得到维持；反之，如果企业在成本、市场力量方面差别较大，就不易形成合谋。房地产企业在开发和经营上的手段基本一致，成本构成也十分相似，因此房地产企业较容易形成价格合谋。 　　在房地产行业中，所有的企业都将卖不掉的房屋作为退出行业的首要壁垒。这是因为一旦房屋卖不掉，开发商的巨额投资就无法收回，这部分投资就会转变为沉淀成本。巨额沉淀成本迫使房地产商认识到，当同一区域内只有少数几个竞争者时，自己的行为对其他房地产商有相当大的影响，打价格战可能会遭到报复。因此，房地产商需要互相比照定价，实现一种非正式的隐性价格合谋。 　　（二）理论分析。在房地产业中，假设房地产企业间的行为存在三种情况：古诺竞争、完全竞争、合谋。现通过比较房地产企业在三种情况下的产量、价格、利润等分析房地产企业的行为动机。 　　1、古诺竞争。现假设房地产业有两个寡头企业，其行为及相关条件为：①两个寡头企业的产品是同质的；②每个企业都根据对手的产量来确定自己的产量；③每个企业的边际成本为零，它们共同面临的需求曲线是线性的；④两个寡头企业都是在已知对方产量的情况下，各自确定能给自己带来最大利润的产量；⑤两个企业不存在任何正式的或非正式的合谋行为。 　　用qi表示第i个企业的产量（i=1、2）；Ci（qi）表示第i个企业的成本函数；P=P（∑qi）表示价格是两个企业产量之和的函数；πi表示第i个企业的利润函数。 　　假设Ci（qi）=qic，P（∑qi）=a-∑qi，πi=qi*P（∑qi）-Ci（qi），其中i=1、2，a为常数，c表示单位成本。 　　可得π1=q1*（a-∑qi）-q1c （1） 　　π2