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房地产企业内部控制剖析 　　【摘 要】内部控制是企业管理的重要组成部分。房地产企业属于资金密集型企业，做好企业的内部控制，对于企业加强管理，提高资金使用效率，保护资产的安全、完整，促进企业稳健发展具有重要的现实意义。 　　【关键词】房地产；企业；内部控制 　　一、引言 　　内部控制企业内部的管理控制程序之一。《内部会计控制规范——基本规范（试行）》中对于内部会计控制的定义是，内部会计控制是指单位为提高会计信息质量，保护资产的安全、完整，确保有关法律、法规和规章制度，及单位经营管理方针政策的贯彻执行，避免或降低风险，提高经营管理效率，实现企业经营管理目标的贯彻执行而制定实施的一系列控制方法、措施和程序。内部会计控制是企业会计基础工作的重要组成部分，是发挥会计监督职能的重要前提。内部控制包括内部会计控制与内部管理控制，它贯穿了企业整个运营过程。内部会计控制往往由财务会计部门直接实施，而内部管理控制一般是由企业财务部门牵头，企业相关职能部门共同参与实现的。在具体方法上，内部控制主要包括不相容职务相互分离控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、风险控制、内部报告控制等。 　　我国房地产业发展时间较短，经历了不断完善的发展过程。随着国家调控政策的不断推进，在利润回归正常水平的前提下，促进房地产企业不断强化，以精细化管理为导向。而内部控制正是促进企业实现这一目标的有力工具。 　　二、房地产内部控制的现状分析 　　（一）对内部控制的重要性认识不足，缺乏严格实施的动力 　　我国房地产企业发展是随着改革开放的进程经历了一个不断完善的过程。长期以来，其毛利率相对较高，导致管理者过分关注企业的盈利能力，而对于企业运营的经济性与稳健性缺乏考虑。相关人员的整体效益意识、风险意识、资源运用意识都不够强，对于控制环境、风险评估、信息与沟通方面都没有正确的认识与理解，更谈不上从这些要素着手强化内部控制了。譬如，某些房地产企业在内部牵制、审批授权方面都很不合理，分工牵制不规范，导致风险点的出现，客观上增加了企业的成本费用支出，形成了潜在的风险。此外，由于在最近的房地产调控期间，监管部门收紧了对房地产企业的融资，使开发商在一定程度上资金紧张，个别甚至出现了停工的不利状况，这样诱使企业违反内部控制原则高息借贷，或者伪造相关财务资料骗取银行贷款。 　　（二）对内部控制的关键点不够明确，内部控制效果不理想 　　不同的企业存在着不同的业务流程与工作重心，因此，其风险点、关键控制点都不尽相同。譬如，某些房地产开发企业疏于项目的前期可行性研究控制，导致盲目拿地，占用大量的现金资源。又如，开发商在销售时，往往会安排人员收取现金，在岗位设置上为节省人工费用，实行一人兼多岗、一岗并多职，没有很好地构成内部牵制；在固定资产管理、物料使用监控、其他投资和资产处置等方面，没有制定或严格执行成文的内控制度。还有一个典型的例子就是房地产企业的广告费用开支比重较大，往往是按销售金额的一定比例（如3%左右）进行掌握，但事实上企业又没能建立广告费用效果的评估机制，而导致大量的无效广告，甚至形成广告费用流失。 　　（三）内部控制系统性不够，内部控制离散化、形式化倾向性突出 　　内部控制是一个完整的系统，贯穿于企业运行的始终，一个健康良好的企业，其内部控制一定是设计完善，执行有力、环环相扣的整体性系统。但往往不少开发商在此方面做得很不理想，究其原因，除了前述原因以外，企业内部不同部门由于专业侧重点的不同，对于企业资源（如资金、人力、物力等）的分配存在着冲突，这样必然导致各部门对于内部控制的关键点、审批流程存在着不同的要求。如果企业管理者或相关专业部门的领导缺乏足够的全局观与现代管理意识，则内部控制从根本上来说，是不可能促进企业形成合力，达到预想的效果。如，营销部门总是希望尽可能地做好景观或总平效果，以吸引更多的潜在客户，而成本部门认为超支太多的话，对于总的成本控制不利，这样在成本管理的相关流程上，必然存在着冲突，进而影响到了整个内部控制的系统性。 　　三、房地产企业完善内部控制的对策 　　（一）完善内部控制环境，营造房地产企业内部控制的良好基础 　　一个有较强控制意识的组织通常意味着有较好的控制环境。在房地产企业传统的管理思维中，各级管理者及相关职能部门的存在，客观上的“监控”也是存在的，但“控制文化”却并没有形成。因此，要保证房地产企业的各项业务活动都能“受控”，也就是保证内部控制的有效实施，形成一种控制文化是非常必要的。房地产企业的管理者及相关人员要认识到内部控制是公司治理的重要组成部分，要养成一切工作行为与业务活动都必须在内部控制框架下办事的习惯。在此方面，笔者认为，房地产企业从高层管理者，到具体业务的经办者，都必须树立内部控制意识。企业也应当通过人力资源管理与企业文化建设，各部门的职