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房地产企业会计成本核算问题剖析 　　摘要：房地产企业在其经营过程中想要使经营利润最大化就必须对成本进行严格地控制，因此在成本核算过程中，正确而规范的成本核算就显得十分重要。合理的成本核算能为企业提供全面可靠的会计成本分析信息。本文初步分析了房地产企业中的会计成本核算的组成成分以及存在的一些问题，并提出相应的解决策略，以供参考。 　　关键词：房地产企业 会计成本核算 问题及对策 　　近些年来，房地产企业发展迅猛，已迅速成为与人类社会紧密相关的支柱型产业。在房地产企业迅速发展，市场竞争不断增加的态势下，房地产企业对成本也越来越关注。房地产企业通过科学、合理的会计成本核算能够从较为客观的角度来反映企业的经营成果以及经济效益。通过成本核算，既有利于企业自身的发展，同时对国家甚至社会普通百姓来说都起着十分重要的作用。当前，我国房地产相关的政策、法规都在不断地补充、完善当中，企业在遵循相关规定的前提下，如何对成本核算进行规范，提高会计信息的准确度与可信度，增加企业经济效益，降低成本，已成为房地产企业高度重视的问题。 　　一、房地产企业会计成本核算的组成 　　（一）土地、前期工程以及建筑安装工程费 　　土地、前期工程以及建筑安装工程费是房地产企业在房地产开发前期工作所需要支出的费用，是房地产开发前期成本的主要组成部分，大约占到总成本的80%。其中，土地费用数额最大，这笔费用是用于房地产企业为取得相关土地使用权所需要支出的开支，包括土地征用费、转让费、租用费以及耕地占用费等多项费用。前期工程费主要是用于开发过程中进行地质勘探所需要指出的费用，如进行规划、设计以及测绘等费用支出。建筑安装工程费是指房地产企业在承接建筑施工以及相关设备安装中需要支出的费用。若房地产企业将这一项目外包给一些承办单位，则需要支付相关的工人费、各项措施费以及材料费等。 　　（二）与施工相关的配套费用以及其他费用 　　这部分费用主要包括相关基础设施建设和公共配套设施的费用支出，大约占项目总成本的10%。基础设施建设费主要是涉及水，电，气以及照明和道路等一系列基础设施相关建设所需费用；公共配套设施费用指的是商店、学校以及公共场所这一系列项目建设所需要支出的费用；其他费用则主要涉及了房地产企业在其项目的开发过程中需要支付的费用，包括基础设施的建设、公共配套设施所需费用，约占项目总支出的10%左右。 　　（三）筹资成本及管理费用 　　筹资成本，指的是房地产企业在进行项目开发的过程中，为解决其资金短缺问题而向银行借贷期间所产生的利息支出。管理费用指的是在项目施工过程中对现场进行管理所产生的费用，例如施工人员的工资、房屋等相应设备的折旧费及修理费等。 　　二、房地产企业会计成本核算中的问题 　　（一）房地产企业成本核算对象模糊 　　房地产项目所使用的土地大都属于成片开发，这就需要进行分期分批进行成本核算，并且产品种类也有商业、公寓以及别墅之分，这就要求在进行会计成本核算时采用分期分批的方法来处理。但是对于这类情况会计准则中却没有相应的较明确的划分。成本核算划分足够明确方能合理进行会计核算。在实际工作中，核算对象划分过粗或者过细都不利于核算工作的进行。划分太细，就会出现需要合理分配的公共费用过多，从而增加会计核算工作量；而划分得太粗，又不能充分反映开发项目所需的实际成本水平，也不利于企业的成本分析和成本控制。 　　（二）成本费用的分配方法与归集欠规范 　　根据成本会计的相关原理，产品生产过程中所直接产生的费用应当归为该产品的成本中，但是，如果生产多种产品并共同产生了这些费用则应该先通过一定规则对费用进行归集而后再使用合适的方法来进行分配，从而能间接地归集到该产品的成本中。如此，房地产企业在开发过程中所支出的建筑安装工程费属于直接开发成本，而关于配套设施以及拆迁补偿费等相应间接成本应当采用何种标准来对其进行归集与分配，目前尚无科学明确的办法。且由于成本分配方法较多，某些企业处于种种原因无视成本分配原则，随意转换对自身有利的成本摊销法，这也是影响会计成本核算信息不准确的因素之一。 　　（三）账簿设置不够合理 　　在我国，会计法对房地产企业的规范目前并不是很具体，导致许多企业的账簿设置不够合理，在成本方面的账簿则过于详细，预收款方面则过于简洁。房地产作为一个特殊的产业，其工程期相对较长，往往跨越几年，而这种特殊性也使得账目分布在不同账簿中，这就极大地增加了核算工作量。项目成本内容是产品成本结构的客观反映，合理的成本内容则有利于企业成本的降低。我国现行的行业规定中，“开发成本”是作为一级科目，企业可以根据自身需要设置相应的下级科目来进行明细核算。然而现在的房地产企业将所有的支出费用都设为“开发成本”，这也使得账簿反映的经济活动不够明确。 　　（四）核算周