房企囤地风险再次警示及财税二次剖析.docVIP

房企囤地风险再次警示及财税二次分析 　　笔者曾在《财会学习》2010年第2期发表了《房地产开发企业囤地风险警示及财税分析》一文，对囤地现象进行了财税分析并警示相关风险。基于近期对房价泡沫化担忧不断加剧的事实，政府对土地供应节奏和市场秩序将加大调控的可能性与日俱增，这将增加开发商的土地投资成本或改变供求关系，故作此文以进一步警示新的囤地风险。 　　 　　一、囤地行为风险的再次警示 　　 　　(一)囤地动因土地升值空间远远高于开发获利空间 　　一线城市的黄金地块捂地收益胜过捂金，很多闲置土地在几年问身价有的翻了几倍，几十倍，甚至上百倍。囤地的巨额经济利益是不少开发商对此乐此不疲的主要原因之一，更成了高房价的主要推手。 　　 　　(二)闲置原因有利可图+成本很低+执法不力 　　一是近年来地价房价持续上涨，囤地有利可图；二是囤积土地的成本很低，在房价大幅上升期，产出的利益可观，远超20％的土地闲置费；三是土地闲置处置政策执行不力，如囤积两年土地强制无偿收回等政策严重执行不到位，让囤积土地的违法成本过低。 　　 　　(三)风险警示打击囤地“组合拳”联动措施 　　2010年4月，“国十条”等房地产调控政策出炉后，包括国土资源部、住房建设部、银监会、证监会、国家税务总局等在内的多部委，结合房贷政策、土地政策、税收政策等，积极实施组合拳的方式对房地产市场进行调控，不断推出联动措施，将提高开发商的投资成本或直接改变供求关系，形成开发商新的囤地风险。 　　 　　二、土地政策风险分析：炒地囤地专项重点整治 　　 　　2010年，根据国务院的部署，国土资源部严格监管房地产开发用地，对房地产企业炒地囤地进行专项整治。 　　 　　(一)强化监管：国土部将对囤行为认定 　　国土部不断对如何认定闲置土地等具体细节出台新的措施。今年国土部将可能出台相关细则，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，从而作为“两会”审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据。 　　 　　(二)用地限制：国土部设限住宅用地出让面积 　　国土部近日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市(镇)7万平方米。 　　 　　(三)遏制囤地：房产用地开竣工下月起申报 　　国土部将进一步规范土地供应行为，即完善土地出让合同和划拨决定书，对宗地规模、出让金缴纳、受让人条件、开竣工申报、违约责任等进一步做出明确约定。同时，各地必须将各类已供土地的开发利用情况，包括已供土地的受让人、位置面积，用途、成交时间、成交价格、出让金缴纳情况治同约定的开竣工时间等信息上传，并向社会公开。 　　 　　(四)土地新政囤地开发商将被冻结 　　1.严格依法处置闲置房地产用地 　　《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资[2010]34号)：(九)严格依法处置闲置房地产用地。各省(区、市)国土资源管理部门要全面掌握本地区闲置房地产用地查处情况，对未查处的闲置土地，实行挂牌督办，依法依规处置。对政府及政府有关部门原因造成闲置土地且未查处的，各派驻地方的国家土地督察局要及时向当地人民政府提出督察整改意见，限期依法查处。 　　2.竞买保证金不得低于两成 　　34号文明确了土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70％，竞买保证金不得低于出让最低价的20％。 　　3.拿地后10天内必须签合同 　　34号文规定，开发商在拿地后10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。 　　4.建立用地开竣工申报制 　　根据原有规定，开发商拿地后一年未开发的，国土部门才能开始收取闲置费闲置满两年才能收回，在这个时限之内’国土部门没有其他的处罚措施。对此，34号文规定，从2010年4月1日起，实施住房用地开发利用申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。在合同约定期限内未开工、竣工的。用地者要在到期前15日内，申报延迟原由。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。 　　 　　三、税收政策风险分析：从严清算、加大税负，可能导致囤地无利可图 　　 　　(一)从严清算土地增值税 　　2010年5且国家税务总局分别出台了《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2010]220号，以及《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)，对土地增值税清算中的一些问题加以