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房地产上市公司财务质量剖析 　　摘要：我国房地产行业近五年来经历了房价暴涨、全球金融危机、与国家收紧的房地产调控政策的风浪洗礼，其财务状况质量对于相关利益主体的影响非常深刻。本文以房地产上市公司B（集团）股份有限公司为例，结合该公司近五年的财务数据和财务指标，从四维角度综合分析和评价了该集团的财务状况质量，以期为相关利益主体提供决策参考。 　　关键词：资产质量 资本结构 利润质量 现金流量质量 　　一、引言 　　我国房地产行业近年来受到房价暴涨、全球金融危机与国家收紧的房地产调控政策等复杂经济政治因素的影响，房地产上市公司的经营与发展决策不断面临严峻考验，其财务状况质量关乎社会各界利益，成为相关信息使用者关心的核心问题。财务状况质量是指企业各项报表要素在运转中与账面金额相比较的质量，若前者大于后者称为财务状况高质量，反之，称为财务状况低质量。本文搜集房地产上市公司――B（集团）股份公司（以下简称B公司）近五年的财务数据和财务指标，从四维角度综合分析与评价了B公司的财务状况质量。B公司是一家大型国有房地产企业，生产经营状况具有一定的代表性。 　　二、房地产上市公司财务质量分析 　　（ 一 ）房地产上市公司资产质量分析―B公司为例 资产质量是指变现质量、被利用质量、与其他资产组合增值的质量以及为企业发展目标做出贡献等。如表（1）所示，近五年来不低于总资产的96%，说明B公司在资产运作方面注意规避长期风险，保持资产高流动性。具体来看：（1）近五年来资产总额绝对数额大幅增加，货币资金的绝对数额相应增加，在2012年达到最大为32672700000元，占资产总额比例相对于2011年低谷的9.31%上升到13.01%，说明B公司近几年来开展项目增多占用资金数量增大。（2）应收账款占资产总额比例近五年来最多不超过0.75%，但是增加较快，与公司项目开发和销售数量增加有关，这些应收账款70%左右账龄在一年以内（2012年年报显示），回收前景良好。其他应收款数额近几年有所增加，主要是项目合作协议和往来款，由于B公司与合作公司所开发的房地产项目效益较好，资金回收前景较好。（3）预付账款总额2009年以来大幅度增加，2012年又创新高，80%左右为短期内拆迁款和土地保证金，其余是长期内房地产项目合作款、工程款增加，在项目处于合作前期或未办理结算所致。（4）存货占B公司资产总额的比例近年来大幅度增加，2012年底达到75.50%，绝对数额历史最高，这也是资产总额增加的主要来源。房地产公司不断加大土地储备，大多数投资项目把在建工程或未完工项目计入存货，还有完工未售出房产，这都直接导致房地产类公司存货余额的大幅上升。 如表（2）所示，非流动资产在B公司所占比例不超过4%，长期投资和投资性房地产五年来飞速增加，其中投资性房地产占非流动资产比例最大，显然B公司在我国房地产调控收紧、房价维稳的近三年，由于对市场前景的乐观预测一直在进行房地产投资的扩张，2012年公司依然看好房地产行业的中长期发展，投资总额未减。B公司固定资产、无形资产和长期待摊费用等自2007年来稳中有升，尤其是固定资产逐年大幅增加，2012年达到历史最高，这与公司规模不断扩张，生产经营项目不断增加密切相关。如表（3）所示，总资产周转率和流动资产周转率在2008年至2009年间较高，这两年房地产市场较为活跃，2011年处于低潮，2012年下半年房地产市场回暖周转速度加快，说明B企业随市场行情变化的资产周转质量总体较好。应收账款周转率逐年下降，需要引起企业高度重视。因为房地产项目开发周期较长，存货周转次数2009年后略有下降，固定资产周转速度在2010年达到最大后大幅下降，总体资产营运能力较好，但近几年有所下降，需要引起注意。总之，B公司资产总额不断增加，各项资产相应增加，增长规模、结构和趋势较为合理，各项资产周转情况稳定，资产营运能力较好。需要注意的是，虽然流动资产占绝大部分，但是占总资产78%的存货起了推动作用。应收账款较多，且周转率逐年递减，说明企业流动性表面看较好，但是存货和应收账款变现较慢，还是一定程度上存在流动性风险。投资性房地产的增长对公司发展有保值增值作用。 　　（ 二 ）房地产上市公司资本结构质量分析―B公司为例 如表（4）所示，B公司负债占总资产比重由2009年69.99%增加到2012年78.19%。所有者权益占总资产比重由2009年前30%左右，下降到2012年21.81%，说明B公司权益融资运作的空间有所紧缩，企业融资结构风险加大。负债大规模增加，尤其是流动负债增加幅度更大，引起的财务费用的增加拉低了公司业绩，同时也使公司财务风险明显加大。如表（5）所示，负债方面，（1）短期借款2011年同比增加70.9%，主要是公司项目扩大，保证金和信用借款的大幅增加