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房价变化原因实证剖析 　　【摘 要】房地产是我国县域经济的主要经济增长点，对我国县域经济发展发挥着重要作用。目前对于一二线城市房价的研究已较多，而对于县域房地产的研究还较少。本文以2007-2014年广西平南县房地产的发展情况为例，从经济发展、房地产业、金融市场等方面探究影响房价上涨的因素，并提出相关改善建议。 　　【关键词】刚性需求；城镇化；按揭；低利率 　　2007―2014年我国房价快速上涨，我国在发展房地产的同时应当警惕房地产泡沫。当前城镇化建设进一步发展，县域房地产发展迅速。本文正基于全国房价居高不下的大背景，通过实证分析，剖析影响平南县房价变化的因素，为研究县域房价变化尽一份力。 　　一、从经济发展层面分析 　　（一）经济的发展推动了当地房地产的发展 　　我们来看一下平南县近年的经济发展概况。 　　平南县近年经济高速增长，2007至2013年年均经济增长率为13.4%。经济增长率超过了8%，说明当地房地产已进入高速发展阶段。经济的发展，向社会提供了更多的就业岗位，农村富余劳动力不断涌进县城，增加了对住房的需求。城区建设加快，学校、超市、车站、医院等配套设施越趋完善，也吸引了在外务工、异地经商人员回乡置业。社会各界投资快速增长，交通要道陆续竣工，城乡联络越来越方便快捷。这为当地房地产的发展提供了经济基础和购买人群储备，为房价提供了上升动力。 　　（二）人均可支配收入的提高增强了当地居民的购买力 　　近年来平南县社会消费品零售总额不断增长，年均增长率达19.2%。2007年社会消费品零售总额为21.13亿，2013年已上升至61亿，增幅188.7%。城镇居民人均可支配收入处于稳步上升态势，年均增长率达19.17%。2007年人均收入为10116元，2013年人均收入已达21034元，增收10918元。人均收入不断递增，消费能力不断提高，居民社会保障意识逐渐增强，对养老、住房、医疗等更加重视，对房地产市场的需求更为迫切，直接刺激了房价的上涨。 　　（三）较大比重的刚需购房进一步推动了房价上涨 　　当地居民“居者有其屋”的传统思想浓厚，在收入提高后，即使是在租房相对买房更经济的情况下，也会选择买房，进一步推动了房价的上涨。从客户购买目的来看，以刚需购买为主，占60%；其次为改善性购房，亦有一定比例的投资性购房。从购买客户来访区域来看，乡镇客户占65%，县城客户占25%，平南以外占10%。从走访各项目成交客户来看，乡镇客户主要以刚需购房为主，县城客户以改善性购房为主，部分为刚需性购房和投资性购房。刚需客户占主导，乡镇客户比重大，这部分购房群体是拉高平南房价的重要力量。另外，由于房价上涨，一些目前还不用买房的人群会提前买房，有闲钱的人也会买房，而富人更是纷纷出手投资。由于大家都争着买房，进一步增加了对住房的需求，房价自然越来越高。 　　二、从房地产层面分析 　　（一）城区住房供给结构不合理 　　平南县城区存在着住房供给结构不合理的特点，主要表现为自建住房过多、商品房偏少。2004年以前，自建住房占比超90%。所谓自建住房就是居民购买60至100平米不等的国有土地或集体土地作宅基地，再修建三层至五层高、建筑面积达300至600平米的天地楼。这些天地楼遍布城区各个街道，占用了大量国有土地资源，致使商品房发展缺乏土地支撑，供应量较少。另外，这类房主预见商品房将要大涨，也纷纷投资，抢占房源，进一步激化了大量刚性购房与有限商品房供应量间的矛盾。 　　（二）高地价带来高房价 　　平南县域面积虽大，达2988平方公里，但城区可供开发的国有土地却很稀缺，土地来源主要依靠旧的政府机关、企事业单位，如法院、医院、工会等单位外迁，然后通过招拍挂的形式对外出让。住房需求在增加，土地供应却不足，住房供给量自然少，开发商便趁机抬高房价，牟取更大的利益。 　　（三）保障性住房供给不足 　　2011年以前平南县的保障性住房供给严重不足，住房供应高度市场化，供需的不平衡直接推高了房价。2011年，上级下达平南县新建廉租住房任务1192套，分两个项目实施。第一个项目幸福苑三期，建设廉租住房96套4900平方米，投资约589万元，项目于当年7月25日开工，2012年已完成；第二个项目临江苑，建设廉租住房1096套54800平方米，总投资约6576万元，项目已于8月25日开工，2013年已完成。尽管近几年县政府住房政策不断调整完善，但住房保障手段仍然单一，保障房的供应量仍不足，申购人群及申购方法也仍存在不少问题。一些不在保障之列，祖辈父辈在城区已有住房的人群加入抢申行列，致使申购不到而又无力购房的人群只能按揭购买商品房。 　　（四）房地产商对利润的过度追求 　　2004年至2010年开发商以开发多层商品房为主，2010年以后