房地产估价中资本化率剖析.docVIP

房地产估价中资本化率分析 　　[摘 要] 对于土地、商铺等收益性物业来讲,初始投资完成后,经过若干时间的价值收益,在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果,其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数,即资本变化比率,通常称为资本化率。由于资本化率的微小变动对于评估结果可以产生巨大的影响,我国现有的四种求取资本化率的方法。对资本化率的确定都含有某些主观选择性,致使估价结果与房地产“真实价值”偏差很大。房地产作为一种资本投资,在众多的投资项目类别中,也有一定的与其投资风险相当的投资收益率。因此可以认为房地产资本化率是与获取估价对象所产生的净收益具有相同风险的资本化率。本文就房地产估价中资本化率进行了相关分析。 　　[关键词] 房地产 估价 资本化率 　　 　　一、引言 　　房地产估价业作为评判房地产价值的行业,在我国是一个新兴行业,起步较晚,但发展很快。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业上市,以及资本市场发展过程中,房地产价格评估中介都发挥了重要作用。 　　二、资本化率的内涵 　　资本化率是用来将房地产的纯收益资本化时采用的一种折现率。资本化率的求取是应用收益法估价的一大难点。资本化率是将房地产的净收益转换为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资,这种投资的资本即是房地产每年产生的挣收益。因此,资本化率实质上是一种资本投资收益率。 　　三、确定资本化率的基本依据 　　由于资本化率的高低变化主要受到投资风险大小的影响,所以资本化率的确定要遵循一定的规律。一般认为,资本化率的确定可以从以下几个方面来考虑: 　　1.地方的一般利率、习惯利率和土地利率 　　资本化率也称为资本化利率,原则上以估价当时地方的一般利率为确定依据。因为资本化的本质和目的是基于房地产的连续收益,根据地方情况可以参照投入的货币资本利息再考虑一定的风险性确定。这样,产生收益的房地产可以视为一种风险性投资。而且,正常的地方利率,其大小是众所周知的,因而政府、企业、个人和估价人员容易从日常交易中估算出地方的平均利率。资本化率和市场利率都应该按照地方惯例,这是因为房地产的价格毕竟是以地方特色为基础,其价格受到周围环境的影响,这些都可以通过地方的习惯利率来体现。所以在房地产评估时所采用的资本化率也应当依据地方的经济情况来决定。 　　房地产评估中土地评估所采用的资本化率有其自身的特点。一般认为土地是不容易灭失的,并且随着社会经济和文化的发展,土地是不断增值的,所以投资于土地的风险要比其他投资的风险小。因此,土地的资本化,不用一般利率,而应该采用地方上通行的土地利率。 　　2.普通一般利率 　　在房地产的估价中曾经使用普通一般利率作为资本化率。但对于普通一般利率的概念存在着分歧,有人认为可以以最可靠的国库券利率为标准;而反对者认为,这种随时可以资金化(兑现)的国库券投资,与难以资金化(兑现)的房地产投资之间存在着差异,其风险是不同的,因而不能采用国库券利率作为房地产资本化率。但是可以用国库券利率作为房地产资本化率调整的基础依据。 　　3.长期投资收益率 　　作为依据的长期投资收益率是有条件的。在此,要求该长期投资对象与估价对象房地产之间具有同一性质,而且,收益率与资本化率之间也需要具有同一性质。对于作为估价对象的房地产,这种同一性质是很难达到的。因此该依据从理论上来说是可行的,但在实际操作中很难使用。 　　4.安全利率和风险补偿的复合利率 　　安全利息是由现在物产与将来物产评价之间存在差额而产生的。风险补偿则是因为所评价的预期收益的获取存在不确定性,由此产生对将来物产的评价减少。实际上各种利率有差异,是由于加上了不同的风险补偿所导致的。在决定安全利率时必须尽量选择无风险的投资,通常采用第一流的银行支票贴现率,在实际操作中则一般是采用银行同期贷款利率或国库券利率。至于风险利率的补偿,可以以评估时其他相似房地产年纯收益与买卖价格的比值,得出其资本化系数,再扣除安全利率,然后计算风险补偿系数;或者,选取已知的同一性质或类似投资的风险补偿系数,通过比较这些投资对象与待评估对象房地产之间未来的风险差异情况,将这些投资的风险补偿系数修正到待评估对象的情况,然后在加上安全利率即得到资本化率。 　　5.综合考察利率 　　该方法以最具有一般性的投资利润率为标准,同时比较考察投资对象相关房地产的个别性,即就投资对象的危险性、流动性、管理难易性作为房地产的安全性加以综合比较考察,以求得资本化率。在实际的估价中,应该根据对象房地产所能产生纯收益的安全性、所在地区的交易习惯和利息情况,以及种类差异,而就房地产的交易利润率、债券利率、金融机构的放款利率等做比较考察,以求取待估对象的资本化率。 　　四、