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房地产信托投资基金风险剖析 　　摘要：房地产信托投资基金作为房地产融资创新方式的重要成果，在拓宽房地产企业的融资渠道、增加社会大众投资渠道的同时，也存在一定风险。对房地产信托投资基金的主要特征进行系统阐述，从房地产企业本身角度出发，对其潜在的行业风险、经营风险、政策风险等进行深入分析，并提出防范对策，以促进房地产行业的健康发展和持续推进。 　　关键词：信托投资基金，兑付高峰，风险，防范 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2014）03-0071-76 收稿日期：2014-01-20 　　房地产业作为我国国民经济的支柱产业和经济发展的增长点，对我国经济平稳健康增长起到重要的作用。在国家宏观调控的大背景下，由于银行贷款政策的不断缩紧，拓宽房地产业融资渠道迫在眉睫。2008年12月3日，国务院常务会议确定了9条金融促进经济发展的政策措施，房地产信托投资基金作为创新融资方式的性质被明确。在随后的几年时间里，房地产信托投资基金以其相对较高的回报率，获得了投资者的追捧。然而，在信托业平稳发展同时，对于房地产行业未来可能出现的风险，市场必须保持高度警惕。一旦出现系统性风险，房地产信托公司将无法承载兑付高峰状态，从而对现金流量及基金单位持有人的分红额构成不利影响。而房地产信托投资基金价格的不稳定性，也会最终影响到其收益性，造成投资者固定收益无法收回，致使国内信托公司及房地产企业遭受巨大损失。鉴于此，本文将从兑付高峰分析入手，研究房地产信托投资基金风险产生原因及解决对策。 　　1 房地产信托投资基金发展的现状 　　信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比，房地产信托投资基金制度具有很大的优势，据《2012年中国信托业发展报告》数据显示，房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元；2010年末增加到4300余亿元；2011年6月末，继续增加到6000多亿元；到2012年6月末为6752亿元，直至2012年底增加到6983亿元。 　　房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向，一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头，这种势头一直保持到了2011年的年中，从2011年下半年开始，由于国家对房地产行业进行宏观调控，加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管，这个势头开始下滑，但由于投资市场中股市持续低迷，储蓄利率也没有提高迹象，房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”，也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用，但无论如何，在宏观调控的背景下，由于银行贷款的减少，确实让房地产信托投资基金“火”了一把。 　　2 房地产信托投资基金面临的风险 　　目前随着我国银行对房地产信贷的收紧，信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一，但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%，为投资者带来收益的同时，也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔，隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业，先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品，一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响，另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。 　　2.1 提前清盘风险 　　在真正的兑付高峰到来之前，2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘，如2012年2月10日，天津信托2009年11月发行的正源投资――信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止，这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘，开盘之初，月成交套数能达到100套，但从2011年2月开始后的12个月，月销售套数基本都在个位数，而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始，房产商销售回款大幅下降，而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款，一旦销售持续下降，兑付风