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房地产动态成本管控浅述 　　摘要：房地产开发运营过程中，财务从项目开发的事前、事中、事后积极介入开发管理，能够做到事前有预测、事中有控制、事后有总结及奖惩的积极作用，为公司动态提供成本甚至利润数据，提高项目开发管控水平提供决策建议。本文根据房地产开发的过程中涉及的财务主要控制节点，阐述动态成本体系的建设思路及所起作用，旨在对产品成本控制起到抛砖引玉之作用。 　　关键词：房地产 过程控制 财务管控从上世纪八十年代末至今，房地产行业作为一个新兴产业开始诞生于中国大地，经历了二十年的市场化的发展，如今已成为国民经济体系中极为重要的一个产业，为国家经济发展作出了巨大的贡献。目前，因国家宏观政策的调控，“调价”、“限购”、“限贷”甚至“限利”等多方位已出台或即将出台的政策，给整个地产行业罩上了一层阴霭。地产行业如何拓宽自己的生存空间，取决于地产企业的项目运作水平，而成本管控又是企业项目运作中极为重要的管理手段。 　　一、目前大部分中小型房地产企业财务成本管控中的真空 　　房地产行业属于资本密集型行业，项目投资额度大，开发周期长，开发过程中成本因素发生变动的情况多，从财务角度看，成本核算及管理是实务工作中的重点、难点。很多中小企业对此认识不足，财务管理尚处于基础会计核算阶段 ，在成本管控中存在以下工作盲点： 　　1、在会计核算方面，限于“见单做账”式的基础会计核算及财务报表的编制，缺乏支持管理和决策的信息。 　　2、在开发过程上，各工作承担者提供的信息，缺乏协调一致性，各工作承担者基于完成自身目标责任的角度出发，不能经济有效地配置企业经济资源。，财务管理未能对各职能部门的工作进行项进行协调。 　　3、财务管控职能缺失，预测、控制、分析等功能弱化甚至处于空白，尽管不少企业不同程度上建立了工程预算及财务预算机制，但其内容和方法离实现企业成本管控目标差距尚大。 　　4、资金管理分散、多头，未能从多个环节、多个项目甚至整个企业集团进行有效管理，加大了企业的财务成本。 　　二、房地产开发动态成本简介 　　简单地划分，房地产开发过程包括拿地、研发、设计、规划报建、建筑开发、预售、竣工结算、产权办理等过程，出于总结开发经验，还可以包括项目后评价。整个开发周期需2-3年以上。从过程控制的角度讲，大致可以划分为事前、事中、事后三个大的阶段。 　　1、事前控制的内容 　　从企业对拟开发项目进行研发、设立项目公司到获取相关土地前，这一过程，可以作为项目开发的事前阶段，在此阶段，财务人员应积极介入到项目研发的财务决策之中，通过建立项目开发大纲模型，对项目成本进行估算，同时对市场销售进行模拟，估算项目开发利润（利润率）或项目开发净现金流量，如果项目开发利润或净现金大于企业预期值，则该开发项目在经济决策上是可行的，能够为企业创造价值。 　　关于开发大纲模型的内容，下文将有详细的介绍。 　　2、事中控制的内容 　　从企业取得土地，对所开发项目进行规划设计、项目开发建设、项目竣工结算、项目的销售等过程，为房地产企业开发经营的重中之重，可以作为项目开发的事中阶段。在此阶段，财务人员应当根据规划条件、施工图设计、营销方案等，会同工程及预算人员、营销人员等对项目开发大纲进行完善、更新，即项目开发事前控制，主要利用的数据是预期的估算，此时，随着规划、设计的结果逐渐明确，开发大纲可以做到概算、预算的程度，即开发成本、项目利润逐渐明晰。此时，开发大纲是对整个项目的各项经济指标的标杆，公司一切经济活动都应围绕开发大纲所设定分解的指标努力。 　　3、事后控制的内容 　　从企业项目工程竣工、进行工程竣工结算、销售产权办理、财务结算项目开发总成本以及土地增值税等过程，是所开发项目进入收官阶段，可以作为项目开发的事后阶段。在此阶段，财务人员应从会计、税收角度，及时、完整、合规地作好会计核算工作，配合工程、预（决）算人员完成项目工程结算，准确、及时地完成项目成本财务决算，准确核算项目盈亏。此外，应对项目开发的各项指标进行综合评价，以历史的观点，重新审视项目开发大纲制定的科学性、合理性、各项指标的完成情况，总结经验、查缺补漏，为公司后续项目的开发提供参考数据。 　　三、动态成本管控体系的建设 　　（一）动态成本管控体第的建设应遵循收下基本原则： 　　1、科学性原则，即成本管控体系应符合公司整体战略，符合公司对项目管控的需要，各项指标的制定应具备可考核性。 　　2、完整性原则，即成本管控体系的建立，应覆盖项目开发全过程，各项成本、费用项目的设计以及数据的预计，应综合考虑项目开发所需支出，不得有重大的重复或遗漏 　　3、动态性。开发大纲是在项目正式建设前就建立的，在项目进入开发期以后，随着规划、设计以及材料建安等主要因素，会与之前的预期发生一定的偏离，对此需对开发大纲及时进行必要的修正及完善。工