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房地产市场区域性特征剖析 　　摘要 本文采用聚类分析方法从地区经济增长速度和房地产市场运营、盈利、偿债和规模四方面将我国31个省、直辖市和自治区划分为五大区域。研究结论主要有：房地产业的发展与经济增长密切相关，二者均呈现明显的区域性特征；房地产市场发展与地区经济增长速度基本一致，只有天津、山东、江西和广西四个地区房地产市场发展高于经济增长速度，而内蒙古和河北省则相反。以A类区域为例进行的住宅价格的相关性研究显示，区域内部住宅价格存在扩散和趋同效应，上海与北京、北京与天津之间都存在双向格兰杰因果关系；上海是天津的格兰杰原因，即存在先导-滞后关系，二者关系是单向的，反之则不成立。 　　关键词 城市经济学；区域性特征；聚类分析；房地产市场 　　中图分类号 F293.35 　　文献标识码 A 　　文章编号 1006-5024（2013）02-0127-06 　　我国房地产市场的发展尚处初级阶段，供需关系、宏观经济政策、国际金融危机等众多因素作用使得房地产价格处于螺旋式快速上涨中。房地产业以其产业关联度高、带动力强著称。据统计，2009年房地产业占国内生产总值增加值的5.47%，在第三产业增加值中排第二位。因此，房地产市场发展势必与地区经济增长存在相关关系。 　　本文通过聚类分析和回归分析方法对房地产市场发展的区域性特征进行探索性分析。从经济增长速度和房地产市场的运营、盈利、偿债和规模四方面采用聚类分析探索各地区经济和房地产市场发展的关系，并通过Granger因果关系检验了A类区域内部住宅价格的先导——滞后关系。 　　一、文献回顾 　　关于房地产发展区域性问题研究，国内学者多采用数理统计方法将房地产市场按一定标准划分成若干区域，针对性地研究各区域房地产发展问题。陈伟从反映城市经济和房地产市场的20个指标中提取6个因子进行聚类，分别按照发展水平和增速两方面将35个大中城市分为8类。郑大川、尹晓波从房地产企业运营角度选取7大类26个指标进行聚类，按照房地产市场发展程度将31个省、直辖市和自治区划分为七类，但未能反映房地产区域的时变情况。闵海波，霍美玉从房地产投资角度选取7个指标构建了4个综合性评价指标从销售、利润、购买力和性价比4方面划分房地产区域。 　　房地产市场发展呈现区域性特点已是不争的事实。以住宅市场为例，国内外学者对区域性特征的研究主要集中在价格区域扩散与趋同等方面。 　　（一）国外研究现状 　　1 住宅价格区域扩散。Drake最初研究英国住宅价格的波纹效应，继而Meen研究住宅价格的连锁反应。面临商业周期的冲击，大都市区住宅市场首当其冲，住宅价格波动一般从作为经济中心的大都市区向区域中心扩散然后是周边地区，即存在时间和空间上的超前——滞后效应，且连续区域较不连续区域关系更紧密，价格变化的外源性与内生性在区域内也是有差别的。Meen认为人口迁移、股权转让、空间套利、空间格局等是诱发连锁反应的重要因素，Song Shi等则认为连锁反应通常只存在于区域内部，不会在区域间传播，即连锁反应仅由内部经济因素引起而非迁移和套利因素，与Meen的结论是不同的。Sean Holly提供了研究动态系统冲击的时间和空间扩散的方法。通过对英国区域住宅价格实证研究发现，价格扩散包括区域和空间效应，而且对其他区域存在时滞，滞后效应又将反馈到中心城市。 　　2 住宅价格区域趋同。从长期看，区域内住宅价格存在一定程度的恒定或均衡关系，即趋同现象。实证研究结果显示，美国国内整体住宅市场趋同不显著，但存在依供给约束和气候为条件的群趋同现象，而且城市距离是趋同速度的关键，Mark J.Holmes通过Pesaran等倡导的逐对检验方法研究认为美国各州住宅价格存在长期趋同特征且住宅价格向均衡调整的速度与距离成反比。Carlos Pestana Barros运用分整和协整技术研究美国各州住宅价格之间及各州与全国住宅价格之间的关系。参数和半参数估计结果表明一些州包含单位根，但美国各州住宅价格与整体房价及州之间存在协整关系。因此，美国州住宅价格的长期趋同和连锁效应的存在值得怀疑。Young Se Kim等通过Phillips and Sul提出的人均收入及生活指数趋同方法即Logt方法检验美国住宅价格是否存在随时间变化而趋同，结论是否定的；紧接着采用聚类分析方法调查趋同群的存在性，结论是肯定的，住宅政策和气候是群趋同产生的驱动因素。Young Se Kim对韩国进行同样的研究，结论与美国大致相同。国家间（英国和美国）住宅价格弹性及价格行为的差异往往是方法差异造成的。 　　（二）国内研究现状 　　国内学者对住宅价格区域特征的研究包括单个城市和区域两个范畴，研究内容也主要是住宅价格的扩散、趋同效应等方面。 　　1 城市及城市间住宅价格特征。城市