万豪商业城营销策划方案计划p38.doc

PAGE PAGE 1 万豪商业城营销策划方案 目 录 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一 深圳市总体商业市场背景 二 南山商业市场综述 三 同类主题市场调研 八卦岭片区典型可比商场调研 田贝片区典型可比商场调研 笋岗片区典型可比商场调研 本区域典型可比商场调研 四 总结分析 第二章 物业发展建议 一 商场平面布局规划设计 铺位分割 过道设计 商场人流图绘制 商场卖场设计 商场经营品种分区设计 商场各层租金估算及租金价格表制定 商场商业经营管理建议 建筑外立面之装饰、色彩修改建议 商场休闲广场规划设计建议 第二部分 招租推广策略 一 主体推广方案及广告推广要点 二 阶段推广计划时间表 三 组合媒体发布计划 四 销售卖场策划 五 造势手法策划 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一、 深圳市总体商业市场背景 1、商场分割小铺位销售已风光不再 曾经轰动一时的“西部电子”，开业后远未达到人们预期，“东方巴黎”至今仍无法开业，这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大，让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上，即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻，和发展商不惜血本10年8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好，也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。 因为，这种形式存在许多的问题尚未解决： * 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。 怎样使小业主的利益得到保障？一旦大商家退出商场，谁来负责重新招租，各小业主之间的利益谁来平衡？ * 铺位划分过细、过小不利经营者使用。 发展商为了尽快销售铺位，常常将铺位划分过细、过小，以减少铺位总值，降低置业门槛，扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺，这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决，从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面，一旦经营客退出重新招租时，必将引发各种矛盾。 * 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。 商场内各铺位利益相关，彼此一荣俱荣、一损俱损，这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后，就不再理会经营的问题，这是导致目前众多商场失败的直接原因。 * 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。 一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心，从而吸引进场，这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失，如减免租金、管理费等，这些措施对发展商的资金压力较大，发展商面临能否坚守难关的困惑；而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠，则商场招满有一定困难，严重的会导致无法开业，发展商届时将面临更为严峻的形势。 2、街铺始终受市场钟爱 与上述情况不同，街铺产权独立，受其他干扰因素少，客流量仅受街道人流的影响，生意好做长久，租金稳定。因此，商铺的售价也稳定而高企，街铺的价值为许多投资客和经营者认可，易受市场追捧。 3、专业市场增多，竞争更加激烈 订立明确的主题，走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。 但是做专业市场需要一定条件才能成功： * 可借用的资源优势 * 规模、交通、配套等自身硬件条件 * “放水养鱼”的可持续发展策略 * 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势 * 有较强昭示力 * 原则上不单纯依赖批发客户，还应具备较多的周边零 售客户，以积聚人气 * 专业的商业经营管理 * 充足的资金、人才储备 只有满足上述全部或多项条件的专业市场，才有可能成功，如：享誉全国的赛格电子配套市场，就是依靠华强北是众多的电子生产商集结地这一大的资源优势，配合便捷的交通、畅旺的人气、较强的昭示力等综合优势而发展起来的，并逐步发展成为辐射全国的专业市场。 虽说专业市场的成功案例很多，但更多的专业市场由于自身缺乏上述的条件或不具备比较优势，往往在竞争中惨遭淘汰，或是做痛苦的挣扎。 4、二层以上物业销售难度大 凡是出售的商业物业，无论是开放式商场还是独立式商铺，二层以上的部分大多销售困难，最