市场分析解析-不动产市场分析解析(ppt 30页).ppt

不動產市場分析 土地管理與開發專題(三) 謝博明 2009.09.28~10.05 何謂不動產市場分析？ 以次市場(Submarket)與市場區隔(Market Segregation)的觀念分析 供給 價格 品質 需求 數量 區位 總體環境／區域環境／個案環境 何時要做市場分析？ 有需要時就做 依目的而分： 一般家庭之購屋投資 建商之投資 專業人士了解市場動態 不動產次市場 地區 --台南市(縣)、高雄市(縣) 產品 --預售屋、新成屋、中古屋、拍賣屋 價位 --高價位、中價位、低價位 類型 --套房、透天、公寓、大廈、社區 面積 --大坪數、中坪數、小坪數 市場分析架構 總體市場分析 (Market Analysis) 個體市場分析 (Marketability Analysis) 總體市場分析─目的 掌握投資地區整體大環境經濟發展，市場景氣等動態，作為投資策略(時機，型態，地區)擬定及修正之參考。 總體市場分析─項目 國內或國際政經發展趨勢 市場範圍界定 地區發展分析 不動產市場動向分析 政府住宅與金融政策 個體市場分析─目的 掌握區域市場環境動態與基地實質條件，對個案開發之影響，優缺點，以作為個案產品策略之訂價策略之參考。 個體市場分析─項目 界定目標市場的範圍 目標市場分析 基地分析 競爭者調查分析 市場胃納率及佔有率分析 利潤及成本預估 行銷策略及經營計畫 總體市場分析 Market Analysis 國內或國際政經發展趨勢 分析國內及國際的經濟狀況(二手資料分析) 經濟成長變動趨勢 利率 通貨膨脹 時事分析 例如石油價格變動、金融海嘯之影響 市場範圍界定 視投資對象的市場或交易範圍來界定市場範圍 以都會區或都市地區為範圍 視不動產型態及需求者而定 例如住宅、辦公大樓、商場、廠辦等 地區發展分析 (一) 人口成長分析 人口結構與人口成長 流動遷移 所得 產業發展分析 產業結構 就業機會 資料來源：中央與各縣市政府主計資料 地區發展分析 (二) 都市發展 予以高度關切都市未來之發展，房地產市場很大影響 主要計劃：供參考 細部計劃：重視交通、土地使用 管制、公共設施 其他：新開發地區，重劃區 不動產市場動向分析 不動產市場景氣分析：未來是否看漲, 持平，向下探底，利率，M1B, 所得… 不動產型態分析：現在、未來熱門之不動產型態，例如豪宅或是商用不動產 市場價位分析：各型態不動產價格行情 市場胃納：依地區不動產市場可能銷售(容納或去化)的數量 資料來源：政府與民間機構發布之訊息 政府住宅與金融政策 前幾年不動產市場景氣熱絡，房價飆漲，不少民眾已無力負擔高漲的房價，政府之政策如何減輕民眾的購屋負擔？ 全球金融海嘯導致不動產市場景氣低迷，政府之政策如何提振房市，消化空屋？ 上述之分析有許多可在政府公佈的訊息，以及報章雜誌與網路上可以看到 住宅與不動產相關資訊連結 住宅資訊統計網-首頁.mht 住宅資訊統計網-住宅相關資訊網站.mht 財團法人國土規劃及不動產資訊中心.mht 全國法拍屋網站連結.mht 個體市場分析 Marketability Analysis 界定目標市場的範圍 以不動產的對象或類型來界定 以自然或行政上的界限劃分 以消費者的需求型態劃分 目標市場分析 (一) 生活環境 投資個案基地所在區域生活環境與公共設施調查。 區域環境概況：人口、戶數、居民類型與生活型態 公共設施配置：學校、公園綠地、市場等 交通運輸 對外交通狀況：鐵公路與航空等 主要道路分佈：主要道路走向。 目標市場分析 (二) 區域市場分析 區域內推出房地產個案分析，並參考大環境房地產市場狀況，從中歸納出目前及未來區域市場之發展動向 基地調查分析(一) 基地置及產權調查 土地標示、座落、面積以及產權歸屬。 基地使用調查 實際使用現況並拍照紀錄 法規管制調查 建蔽、容積率、山坡地、水岸、 河川地以及非都市土地使用。 基地調查分析(二) 周圍環境與出入動線 基地附近環境(以鄰里為範圍)、建物形態、土地使用、交通動線、大眾運輸路線。 公共設施配置 鄰里附近之公共設施 距地區(區域內)主要公共設施之距離，例如學校、公園、購物中心等 競爭個案分析 競爭個案調查 個案名稱、位置、個案公開行銷日期，以及興建與行銷公司。 個案型態與樓層數：包含規劃坪數(主力坪數)、規劃戶數、推出總金額、平均單價以及平均銷售率。 競爭個案評估：各項調查後之評估其優缺點，作為投資個案本身之參考。 市場胃納率及佔有率分析 市場胃納率(需求分析) (Absorption Rate) 市場佔有率(供給分析) (Capture Rate) 銷售率(供需分析) (Sales Rate) 市場胃納率 一定市場範圍與期間內，對象標的的潛在需求量 某種類型價格下，能被吸收或購買