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房地产企业融资渠道成本剖析 　　一、引言 　　房地产业也是资金密集型行业，房地产企业资金的主要来源仍来自银行信贷。然而近些年来国家针对房地产市场的过热问题频繁出台政策，其中银行信贷成为了国家宏观调控政策的监督重点：从2003年央行下发的“121文件”，到2005年银监会公布的“212号文件”；从央行上调房贷利率，再到限购政策的大力实施，直接导致了购房者对房地产的观望和推迟购房计划的态势的加强。因此，在传统的融资渠道（银行信贷）受国家宏观调控政策的打压下，大量的房地产企业经受着销售资金回笼漫长与融资难度加大的双重压力，房地产市场也因此从“春天”进入了“冬天”。根据国家统计局 2011年12月9日公布的消息，2011年11月全国房地产开发景气指数为99.87，这是该指数两年多以来首次跌破100大关。纵观我国目前金融市场的现状及国家宏观政策的影响，房地产企业要想求得生存与促进发展，就必须比以往的任何时候更加全面深刻地了解金融市场环境及政策背景，时刻保持与金融机构的沟通，根据自身实力、资金持有状况和企业的发展目标三个方面来合理规划企业的资金使用情况。同时，我国政府应加紧探讨融资新渠道的研究，加紧出台有利于房地产融资渠道发展的政策及措施，实现融资渠道的多元化，以解决目前房地产企业融资渠道单一化的现状，进而促进我国房地产行业的健康发展。 　　二、房地产企业融资成本分析 　　本文选取2001-2010年深沪A股市场的房地产行业上市公司为样本数据。在总计为103家房地产类公司的基础上删除了十年间被ST、*ST等实行过特别处理和财务状况异常的公司和财务数据不全的公司，最后得到了30家深沪A股房地产上市公司，其中深交所的房地产上市公司共23家，上交所的房地产上市公司共7家，见表1。本文所使用的财务数据主要来源于深交所和上交所网站公开披露的2001-2010年间公司年报中的主要财务指标及财务报表，即资产负债表和利润分配表，其中被研究的数据均属于合并报表的数据。由于这些报表均经过注册会计师审计，因而认为所研究的数据是真实可靠的。此外，本文部分数据来源于股票查询软件“大智慧”，并通过计算整理得出。 　　（一）债务融资成本 债务融资成本用公式表示为： 　　债务融资成本=债务融资筹资成本+债务融资资本成本 　　其中债务融资成本可再分为短期借款融资成本和长期借款融资成本，由此，长、短期借款的融资成本的计算公式分别为： 　　短期借款融资成本=短期借款的筹资成本+短期借款的资本成本 　　长期借款融资成本=长期借款的筹资成本+长期借款的资本成本 　　在计算长、短期借款的融资成本时，将二者的筹资成本均定为企业所需缴纳的贷款手续费，数据为1.6%；二者的资本成本以央行2001-2010年间发布的住房开发长、短期贷款平均利率为准（见表2）。 　　（二）权益融资成本 权益融资成本包含了权益融资的筹资成本和权益融资的资本成本两部分。在计算权益融资成本时，将企业在股票发行时支付的发行成本定为其筹资成本，数据为2%；将30家房地产上市公司历年的分红率定为权益融资的资本成本。30家房地产上市公司历年分红率的计算公式为： 　　分红率=分红派息总额/股票市值 　　根据《国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知》【国税发（1997）198号】的规定：“股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息、红利性质的分配”，因此，本章分红派息总额的计算公式为： 　　分红派息总额=现金股利+红股股利 　　股票市值=股价×股票总股数 　　（三）融资成本 具体为： 　　（1）融资成本的计算公式。根据债务融资成本和权益融资成本的计算结果，现计算30家房地产上市公司历年的综合融资成本（简称融资成本），计算公式为： 　　融资成本=债务融资额/总融资额×债务融资成本+权益融资额/总融资额×权益融资成本 　　其中总融资额=债务融资额+权益融资额；债务融资额=长期借款+短期借款；权益融资额为实收资本。 　　（2）融资成本计算结果分析。根据表3的数据显示，可以得出如下分析结果：一是融资成本的时间趋势分析。这样的变动趋势表明，除与国家的宏观调控政策相关外，融资成本的变动也与30家房地产上市公司历年选择的债权融资组合相关。融资成本为二者的加权平均值，计算后综合融资成本整体上均低于债务融资的单项融资成本。这说明了企业通过合理运用融资组合可以有效降低融资成本。二是融资成本的数值分布分析。在对30家房地产上市公司十年融资成本均值进行排序后，从数值分布中可以看到，在30家房地产上市公司中，融资成本均值在5%以下的共14家，5%-6%间共5家，6%-7%间共11家，其中融资成本均值最低的公司为绿景控股，数值为2.26%；融资成本均值最高的公司为金地集团，数值为7%。这