吴家山区域房地产市场分析解析.docVIP

吴家山区域房地产市场分析 吴家山区域概况 1、地理位置 吴家山区域在东西湖片区的重要性不言而喻，如果说金银湖区域是以生态环境的因素来划分的，那么吴家山就是以工业产业尤其是台商投资区的因素来划分的区域。具体是指张柏路以西，张公提以北的区域，区域面积499。7平方公里（其中开发区面积180平方公里），户籍人口23万，常住人口35万。 2、交通状况 区域已实现公路网络化，从吴家山到各办事处之间公路高等级化，农村村镇道路全部硬化的目标。路桥将495平方公里的幅员面积串连起来，形成了“半小时经济圈”。这些公路又与横贯境内的107国道、京珠高速公路、汉渝铁路、汉江航道、武汉中环、武汉外环、武汉地铁、武汉轻轨、武汉天河国际机场高速公路相连，形成了立体交通网络。以107国道为主轴线，金山大道为辅线，覆盖全区的棋盘式公路网络已建成，已规划设计并正在建设中的“八路一湖”工程。将使区内的交通条件锦上添花。 3、配套设施 吴家山投资区内中小学，幼儿园等基础教育设施完善。小学四所，武汉市重点中学吴家山中学，国家重点职业高校东西湖职业学校，每年可为各行各业培训专门技术人才3000多人。天然气供气能力为5000万平方米，可满足全区工业企业及居民使用。 4、区域房地产发展状况及前景 吴家山区域的自然环境较金银湖差，区内的交通尚未完善，配套设施也有待改善。但由于所面对的消费者层面不同，并不存在直接的竞争，而且可以通过差异化和细分市场来实现共赢的局面。 东西湖区政府提出在五年内，逐步把东西湖区建设成为新型工业园、现代物流区、生态居住区和水乡旅游区的奋斗目标。按照这一发展定位，就要加快三区一园的建设步伐。 继2001年吴家山海峡两岸科技产业园被批准成为国家级对外开放开发区后，2002年东西湖区又被批准为国家级武汉食品工业加工区、国家级生态示范建设区，加上吴家山台商投资区。三区一园的格局正式形成。 随着今后汉口地区的发展，城市西扩必成定局。根据目前武汉区域性经济特征，因工作生活需要形成了一大批以中产阶级为主体、以汉口为中央商务区（CBD）和中央信息产业区（CID）为主要辐射带的大型中央生活区域。武汉的西扩为本区带来了机遇，大量的高素质楼盘所带来的品牌效应将在今后爆发，本区的房地产业由于可塑性强，发展的空间巨大。 区域房地产供需关系分析 吴家山主要在售楼盘基本资料 项目名称 占地（万㎡） 容积率 绿化率 物业形态 总套数（套） 开盘时间 当前均价（元/平米） 沿海.赛洛城 96.7 1.6 39% 多层、小高层 7500 2007-3-31 多层3620 小高层3620 紫云.黄狮海岸 12.6 1.51 35% 多层、小高层、花园洋房 1618 待 定 多层3600 小高层3600 金山.银湖湾 10.6 1.6 36% 多层、小高层 1028 2007 多层2830 鑫海花城 14 1.68 36.5% 小高层、高层、别墅 2239 2003-12-2 小高层3500 嘉禾园·美景豪苑 16 2.16 66% 高层 772 2006 高层3800 秀水佳园 22 1.7 35.1% 多层、小高层 373 2006 多层2700 小高层2700 航天.嘉园 12 1.05 39% 多层、花园洋房 786 2005-7-30 多层3400 花园洋房3300 1、项目规模分析 2007年东西湖片区商品房新增可售面积变化图  可以从上面两图中看出，吴家山区域内商品房的供应量还是很充足的，基本保持了每个月的新增住房的净增良是上升的，说明了该区域的房地产发展潜力很大。 基本在售的项目规模都在10万平米以上，虽然比起金银湖区域规划在1000亩以上的住宅项目占总量的29％，规划在500亩至1000亩之间的住宅项目占总量的57％的大盘聚集之地来说规模还是很小，但基本满足了吴家山一带基本住宅需求。 2、物业形态多样性分析 由图可以看出，该区域项目的物业形态相当丰富，多层，小高层，高层，花园洋房，别墅应有尽有。 3、区域项目价格分析 由图可以看到，整个东西湖区域的项目均价在武汉来说还是属于最低的。该区的开发量居武汉之首，表明各路发展商看好其住宅的发展前景，而且其产品以多层为主，价格较市区低，就目前武汉地区的消费层次来说，是比较适应市场的。 吴家山的自然资源较贫乏，周围的配套尚未完备，总体可利用的资源不多，且吴家山区在武汉人的心目中尚属城郊范畴，有一定的心理距离，所以采用低开的价格策略有利于加快项目的推进程度。 4、区域目标客户群分析 东西湖区商品房不同类别商品住房销售情况 东西湖区商品房不同型结构商品住房销售情况 由图可看出 多层仍是市场热点，小高层和花园洋房前景看好； 二房二厅、三房两厅95平方米—120平方米之间的户型是需求亮点； 中档房依然受大众欢迎，本区的人们