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昆明城中村改造及发展剖析 　　摘 要：城中村是城市快速发展中的遗留问题，存在治安差、环境差、安全隐患多的问题，不少城市为了改变这一现状，提高居民生活环境，实施城中村改造工程。但是，在城中村的改造过程中存在不少的问题。以昆明市为例，以昆明市城中村改造现状为基础，分析昆明城中村改造存在的问题，针对性地提出改造建议，并认为未来改造工作的重点将从“单纯的物理改造”向“强调城市建设中的有机更新、保护和传承”的“微改造”转变。 　　关键词：昆明市；城中村；微改造 　　中图分类号：F299.21 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）25-0099-02 　　引言 　　城中村是城市快速发展的产物，一般来说，城中村的主要形成原因在于“城中村”形成和发展的特殊性。 　　大量城中村的存在，严重影响城市形象，“城不城”“乡不乡”成为春城的尴尬。城中村对城市的影响，不仅表现在城市形象和卫生、环境上，同时城中村缺乏统一规划，建筑没有章法，“握手楼”“接吻楼”普遍存在。昆明市有关方面的一份公开材料中这样表述：城中村存在市政设施不配套、社会治安混乱、建筑安全和火险隐患突出等问题，部分城中村已成为滋生犯罪活动的温床。因此，应改变城中村脏乱差的面貌，提升城乡居住环境，将昆明市变成城乡宜居的家园。 　　一、昆明市城中村改造过程及现状 　　1.昆明市城中村改造过程。昆明市城中村改造自2008年以来共经历了三个阶段： 　　第一阶段是改造工程的启动阶段。2008年2月份改造工程正式启动，这标志着昆明市进入“去城中村”时代，当前昆明市计划用五年时间完成主城区336个城中村的改造计划，当前启动改造了80个城中村，总占地14 777.8亩，总人口达20万。 　　第二阶段是改造城中加速阶段。在2009年昆明城中村改造大会上，昆明市政府决定再实施对45个城中村的改造计划，当前共拆除城中村各类建（构）筑物150万平方米。2010年，经过两年改造计划的实施，昆明市城中村改造计划带来的连锁反应显现，由于改造的拆迁款直接催生了不少于2万个百万富翁，并且由于改造?е吕ッ魇蟹孔獾纳险牵?当年全市房主普遍涨幅在400～800元。 　　第三阶段是改造扩容，完成推迟阶段。2011年，昆明市又将46个城中村纳入到改造名单之中，自此，改造城中村的数量友原先的336个增加至382个。2011年昆明市计划要完成188个城中村土地拆迁整理，114个城中村改造项目启动安置房建设，当年任务完成率仅40%。由于改造任务困难重重，加之改造任务规模扩大，导致改造完成日期不断推迟，昆明市2012年将改造完成日期由2013年底推迟到2015年底。截至2017年3月，改造任务仍未完成，完成日期不断推迟。 　　2.昆明市城中村改造现状。2011年以前，昆明市城中村改造任务进展顺利，且速度较快。2012年过后，受房市下行、资金、政策等多重因素的影响，城中村改造进展缓慢，进入了休眠期。但是，近两年这一情况有所改善，拆迁安置的速度开始加快。由下页表1和表2的数据对比我们可以看出，从2015年3月18日至2016年12月一年多的时间，昆明城改项目通过规划方案审批的城中村仅有1个，批准建筑面积388万平方米；新启动拆迁8个，拆除面积123万平方米；新启动回迁房建设的14个；新完成回迁安置房交付的23个，新增回迁户数1.39万户，新增回迁交付面积169万平方米。可以看出，去年以来城中村回迁安置的进度较快，但新审批和启动拆迁的城中村数量并不理想。 　　二、昆明市城中村改造存在的问题 　　1.利益平衡问题。昆明市城中村改造项目涉及到政府、企业、村民等多方利益，首先，市、区两级政府利益平衡问题。市、区两级政府在城中村改造项目中本应该各司其职，相互配合，极力推进项目建设工作。但是，在实际工作中存在利益问题，容易影响工作积极性，从而延误项目推进速度。其次，政府、企业和村民之间的利益问题。村民希望通过拆迁获得大量的拆迁款，对拆迁款的期望值过高，而企业项目建设的目的就是为了获取利润，政府试图通过城中村改造弥补城市基础设施带来的资金压力，三者利益难以平衡，导致项目进展缓慢。再次，近期和远期的利益平衡问题。这与当时拆迁的优先度有关，具有较好开发条件的城中村已经率先开发，开发条件差的城中村开发难度较大，存在容积率高、土地面积小等问题，降低了开发商的积极性和投资者的信心。 　　2.回迁安置房建设滞后。从表1和表2中我们可以看出，截至2016年底，城中村改造回迁安置房项目完成率仅为25.62， 　　2015年3月这一比例不足20%，这说明改造项目回迁安置房滞后严重。其主要原因如下：一是资金短缺的问题。在早期城中村开发中，政府对于项目改造处于摸索阶段，没有经验。二是昆明城中村安置房早期建设采取“边建设、边申请