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昆明城中村改造及发展剖析
昆明城中村改造及发展剖析
摘 要:城中村是城市快速发展中的遗留问题,存在治安差、环境差、安全隐患多的问题,不少城市为了改变这一现状,提高居民生活环境,实施城中村改造工程。但是,在城中村的改造过程中存在不少的问题。以昆明市为例,以昆明市城中村改造现状为基础,分析昆明城中村改造存在的问题,针对性地提出改造建议,并认为未来改造工作的重点将从“单纯的物理改造”向“强调城市建设中的有机更新、保护和传承”的“微改造”转变。
关键词:昆明市;城中村;微改造
中图分类号:F299.21 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2017)25-0099-02
引言
城中村是城市快速发展的产物,一般来说,城中村的主要形成原因在于“城中村”形成和发展的特殊性。
大量城中村的存在,严重影响城市形象,“城不城”“乡不乡”成为春城的尴尬。城中村对城市的影响,不仅表现在城市形象和卫生、环境上,同时城中村缺乏统一规划,建筑没有章法,“握手楼”“接吻楼”普遍存在。昆明市有关方面的一份公开材料中这样表述:城中村存在市政设施不配套、社会治安混乱、建筑安全和火险隐患突出等问题,部分城中村已成为滋生犯罪活动的温床。因此,应改变城中村脏乱差的面貌,提升城乡居住环境,将昆明市变成城乡宜居的家园。
一、昆明市城中村改造过程及现状
1.昆明市城中村改造过程。昆明市城中村改造自2008年以来共经历了三个阶段:
第一阶段是改造工程的启动阶段。2008年2月份改造工程正式启动,这标志着昆明市进入“去城中村”时代,当前昆明市计划用五年时间完成主城区336个城中村的改造计划,当前启动改造了80个城中村,总占地14 777.8亩,总人口达20万。
第二阶段是改造城中加速阶段。在2009年昆明城中村改造大会上,昆明市政府决定再实施对45个城中村的改造计划,当前共拆除城中村各类建(构)筑物150万平方米。2010年,经过两年改造计划的实施,昆明市城中村改造计划带来的连锁反应显现,由于改造的拆迁款直接催生了不少于2万个百万富翁,并且由于改造?е吕ッ魇蟹孔獾纳险牵?当年全市房主普遍涨幅在400~800元。
第三阶段是改造扩容,完成推迟阶段。2011年,昆明市又将46个城中村纳入到改造名单之中,自此,改造城中村的数量友原先的336个增加至382个。2011年昆明市计划要完成188个城中村土地拆迁整理,114个城中村改造项目启动安置房建设,当年任务完成率仅40%。由于改造任务困难重重,加之改造任务规模扩大,导致改造完成日期不断推迟,昆明市2012年将改造完成日期由2013年底推迟到2015年底。截至2017年3月,改造任务仍未完成,完成日期不断推迟。
2.昆明市城中村改造现状。2011年以前,昆明市城中村改造任务进展顺利,且速度较快。2012年过后,受房市下行、资金、政策等多重因素的影响,城中村改造进展缓慢,进入了休眠期。但是,近两年这一情况有所改善,拆迁安置的速度开始加快。由下页表1和表2的数据对比我们可以看出,从2015年3月18日至2016年12月一年多的时间,昆明城改项目通过规划方案审批的城中村仅有1个,批准建筑面积388万平方米;新启动拆迁8个,拆除面积123万平方米;新启动回迁房建设的14个;新完成回迁安置房交付的23个,新增回迁户数1.39万户,新增回迁交付面积169万平方米。可以看出,去年以来城中村回迁安置的进度较快,但新审批和启动拆迁的城中村数量并不理想。
二、昆明市城中村改造存在的问题
1.利益平衡问题。昆明市城中村改造项目涉及到政府、企业、村民等多方利益,首先,市、区两级政府利益平衡问题。市、区两级政府在城中村改造项目中本应该各司其职,相互配合,极力推进项目建设工作。但是,在实际工作中存在利益问题,容易影响工作积极性,从而延误项目推进速度。其次,政府、企业和村民之间的利益问题。村民希望通过拆迁获得大量的拆迁款,对拆迁款的期望值过高,而企业项目建设的目的就是为了获取利润,政府试图通过城中村改造弥补城市基础设施带来的资金压力,三者利益难以平衡,导致项目进展缓慢。再次,近期和远期的利益平衡问题。这与当时拆迁的优先度有关,具有较好开发条件的城中村已经率先开发,开发条件差的城中村开发难度较大,存在容积率高、土地面积小等问题,降低了开发商的积极性和投资者的信心。
2.回迁安置房建设滞后。从表1和表2中我们可以看出,截至2016年底,城中村改造回迁安置房项目完成率仅为25.62,
2015年3月这一比例不足20%,这说明改造项目回迁安置房滞后严重。其主要原因如下:一是资金短缺的问题。在早期城中村开发中,政府对于项目改造处于摸索阶段,没有经验。二是昆明城中村安置房早期建设采取“边建设、边申请
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