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无锡房地产业市场剖析及展望 　　2013年，中国楼市发生了什么？从最初的“国五条”的横空出世到地王、楼王频现使得调控政策不断升级，再到年末的多地楼市政策调整。2013年，中国楼市可谓是跌宕起伏。 　　而无锡，作为全国二三线城市的一个典型代表，却凭借其走势“稳定”的特点，成为全国房地产市场中的“另类”。2013年，无锡楼市呈现出哪些特点？2014年，无锡市场的走向又将如何？十八届三中全会后，未来房地产业将会迎来哪些挑战与变革？为此，我们专门采访了无锡房地产业协会会长金荣庆，了解他对无锡城市房地产业未来的分析与展望。 　　《创新时代》：2013年，中国由新一届政府执政。据资料显示，在今年以来历次政府重要会议中，特别是十八届三中全会以来，很少提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比。这是否是释放了这样一个信号：将以更加市场化的手段来解决房地产的问题？ 　　■金荣庆：历次宏观调控都有其调控的目的与重点，也是一个不断根据调控效应逐步调整的过程。2013年以来，全国房地产市场出现明显分化，这说明了以往“一刀切”、“讲短效”的调控方式已经不能适应目前的市场形势，需要更注重市场化的调节，注重市场中的区别化和差异化。在此背景下，十八届三中全会提出，发挥市场在资源配置中的作用，不动产统一登记制度建立、房产税试点等举措为房地产调控长效机制建立打下基础，使用市场化的手段将是楼市调控的趋势。 　　对于无锡来说，作为制造业较为发达的城市，实体经济的转型和发展将为城市带来更多的人流量和购买力，因此长远来看，无锡房地产市场刚性需求和购买力的增加也将进一步带动无锡楼市的发展。这一切都是以市场为导向，而以往的行政调控手段也将逐渐淡出。 　　《创新时代》：2013年，无锡的房地产业呈现出哪些特点？2013年，无锡的楼市产品走向是否也与全国大方向相同？ 　　■金荣庆：总体来看，2013年无锡房地产市场总体保持了平稳运行态势： 　　（1）土地市场回暖，企业信心恢复。2013年无锡市区共出让65幅国有建设用地使用权，土地成交总面积433.12万平方米，同比增长29.54%，成交金额194.72亿元，同比增长45.91%。 　　（2）商品房市场供应充足、成交稳定。2013年无锡市区商品房批准预售面积891.75万平方米，处历史高位，同期，商品房销售面积615.13万平方米，基本与2012年持平。 　　（3）二手房市场成交量增长显著。2013年无锡市区二手房成交总面积285.04万平方米，同比增长42.51%。 　　（4）房屋价格持续小幅回升，房屋价格全年累计增长约4个百分点。 　　出现这样的特点的原因主要在于： 　　一是无锡交通规划及设施较为便利。在历届无锡市委市政府的高度重视下，无锡的交通规划具有前瞻性，设施建设极为便利。由于无锡地处长三角的中心地带，独特的地理优势也为无锡的交通发展奠定了基础。无锡与上海和长三角其余发达城市形成了经济共荣的“都市圈”，随之带来的便是巨量的人流、物流以及信息流。这些都为无锡房地产业的发展提供了保障条件。 　　二是由于国内一二线城市内的土地资源紧张，开发成本较大，而无锡作为二三线城市的典型代表，有着与部分一二线城市相当的经济实力，土地储备量也较为充足，因此，无锡也会得到部分以量、价取胜的全国性开发商的偏爱。 　　对于下一步无锡楼市的产品走向，我们认为随着调控的深入，投资投机等需求被排除，自住需求成为市场主导，全国房地产市场都是这个趋势，这在近几年内都是不会出现较大变化的。 　　《创新时代》：有资料显示，无锡还有6万多套的商品住房库存量，造成库存较多的原因是什么？“较多数量”之下，无锡房地产市场方向在哪儿？ 　　■金荣庆：相对来说，无锡楼市一直比较平稳健康，商品房库存不断增多主要是近几年的积累问题。 　　首先，由于2011年限购限贷政策的影响，市场中供大于求的态势较为明显，无锡楼市的存量逐渐增多。无锡库存增加较快，与新城的开发也有着密切的联系，几大新城的楼盘新增供应相对较多，从而成为库存聚集的重点领域。其次，从楼市产品结构上分析，我们发现无锡的住宅库存180平方米以上的改善型住房占比较大。造成大户型住房产品滞销的主要原因，我们分析认为，一是这类产品本身的去化周期就比较长，二是限购限贷政策对该消费群里影响较大。除此之外，房地产税征收等问题的不确定性也成为了部分购房者购房时的主要顾虑。 　　那么在这样的客观环境下，开发商应合理定价，积极去化存量。在推盘时，做好前期市场调研，做好产品定位，以迎合市场需求作为首要任务，有效针对刚需与改善型需求的不同特点进行项目开发。 　　《创新时代》：如何打好营销战，是每个有志之盘必做的事情。2013，无锡楼市的营