土地使用分区管制102-2土地利用土开四2014.3.27课程内容实施土地.PDFVIP

2014/3/24 1 土地使用分區管制 102-2 土地利用 土開四 2014.3.27 2 課程內容 實施土地使用管制的理論基礎 傳統的土地使用管制 彈性的土地使用管制 其他議題 延伸思考 3 實施土地使用管制的理論基礎 4 市場失靈 市場機制很難有效分配社會資源 不效率 市場機制無法解決效率以外的非經濟目標 所得分配、社會正義與社會福利等  5 市場失靈的原因 公共財不足 外部性  自然獨占 資訊不均 6 土地使用管制 政府以公共政策之方式介入土地市場 提供公共設施 處理外部性 是一種警察權 應避免造成政府失靈   7 歷史沿革  1870年代源自於德國  1916年New York率先實施  目的: 區隔不相容的土地使用 8 隔離污染 Zoning可以使住宅區遠離污染源。 污染就是外部性  外部性會導致不效率 工廠帶來各種污染，zoning可以將污染源與潛在的受害者區隔開來。 9 隔離污染 但zoning並不能減少污染的排放。 較符合經濟理論的處理方式是課征污染稅。 對工廠課征相當於其外部成本的污染稅。 可以增加工廠減污的誘因，使污染量達到符合社會效率的水準。 但課稅可能無法使工廠與住家分離。 可以同時實施兩種制度。 10 提供公共設施 以提供開放空間為例 地方政府有兩個方法: 公園或綠帶 利用zoning來限制私人土地的使用，如農地不能作住宅或商業用。 1 2014/3/24   11 利用zoning來提供開放空間是否效率? 如果政府購買土地來維持開放空間，則會同時考量成本與效益，而使開放空間的數量達到 社會上的效率水準。 反之，以zoning來提供開放空間時，成本是由地主負擔，因此，開放空間可能過量。 利用下圖來說明。 12 圖9-1 開放空間Zoning 13 圖9-1 開放空間Zoning 以購地方式維持開放空間時，依據經濟理論，最適的數量為50公頃 (邊際效益等於邊際成 本時的均衡點e，所對應的數量)。 若以zoning維持開放空間，則由於邊際成本為0，因此政府會規劃為80公頃 (f點所對應的數 量)。 三角形efz為福利損失 (welfare-loss triangle)。 14 傳統的土地使用管制 15 意義 依據土地可使用性質與預計未來發展情況，劃定分區與境界，決定各區的土地使用類別與 強度。 類別: 商業、工業與住宅等 強度: 建蔽率、容積率與高度等 16 功能 控制都市發展秩序與人口密度，避免土地過度利用 使公共設施之使用與計畫配合 確定私人土地使用發展權限 增進居住品質 管制不相容的使用  17 功能 增進都市美觀 保存文化與歷史地區，保護自然景觀區 配合都市計劃目標 提升公共利益 18 管制內容 使用性質(類別)管制 規定允許或禁止某種土地使用 使用容量(強度)管制 規定建蔽率、容積率、建物高度、前後側院深度與寬度等 發展時序管制 訂定分期分區發展時序 19 檢討：效率性 台灣各地區均適用相同法規，缺乏彈性 缺乏嚴謹的密度管制