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浅述商品房预售登记若干问题 　　摘要：商品房预售又称期房买卖或者楼花买卖，也就是人们俗称的炒楼花，是商品房买卖过程中一种特殊的销售模式。与现房销售相对应，它是房地产开发商将正在建设中的房屋按建筑设计的图示出售给购房人的一种房屋买卖形式。目前我国法律对商品房预售登记虽有规定，但还存在不尽合理之处，本文希望通过对商品房预售是否应强制登记，预售的商品房能否再转让，以及一房二卖纠纷的解决等问题的探讨，促进商品房预售登记制度的发展与完善。 　　关键词：商品房预售 强制登记 一房二卖 　　 　　一 商品房预售登记概述 　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的或者已经建成但尚不完全具备交付条件和产权转移条件的商品房预先出售给买受人，由买受人根据预售合同支付定金、部分或全部房款的行为。目前商品房预售的情况大量存在，期房预售既能及时回笼资金，又给购房者多一个选择，它已经成为商品房销售的一种典型方式，对于推动我国房地产市场的进一步发展发挥了不可替代的作用。但在实践中也发生开发商毁约，损害购房者利益的情形。为了通过对商品房预售合同的管理，进而对房地产开发企业商品房预售进行管理和监控，以保护预购人的合法权益，防止一房多卖等违规行为的发生，我国现行法律和行政规章中规定对商品房预售行为应当进行预售登记。 　　二 商品房预售是否应当强制登记 　　我国《合同法》第4条规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。商品房预售合同是一种买卖合同。商品房预售中的预告登记制度实质上限制了契约自由，主要是限制了预售人选择合同相对人的自由，并因此而进一步限制了其他几项自由。虽然根据债权的平等性和相对性，法律并不禁止就同一标的物设定内容相同的多项债权，预售人享有就同一商品房签订多个买卖合同的自由，但此时因预告登记制度，这项自由其实是丧失了，体现在这项自由上的利益也不能得到保护了。契约自由原则之下，法律不应该干预人们缔结合同的权利，而应在一方当事人违反缔约规则或不履行合同义务时，为另一方提供救济的途径。在商品房预售中，法律本应该在一方当事人不履行其义务时才发挥救济的作用，但预告登记制度却使法律提前介入了。 笔者认为， 之所以出现这样的制度安排 ，是出于交易安全的考虑，房屋买卖事关买受人的生存，绝非小事。保护预购人的利益，避免上文提及的交易风险， 防止在一房二卖情况下预购人的利益受到侵害便很重要。实行商品房预售登记确有利于保护买受人利益，减少和预防一些不必要的纠纷。从原则上说由于预售登记将使买受人取得一种对商品房的具有物权性质的权利，同时买受人也可以取得优先购买以及请求法院宣告出卖人所实施的双重买卖行为无效的权力，所以预告登记可以有效的防止出卖人一物数卖，尤其是在房屋价格不断上涨的情况下，出卖人极有可能一物数卖，在此情况下必须通过预告登记使期房买卖合同产生公示的效力防止出卖人讲房屋一物数卖。 　　三 预售的商品房能否再转让 　　预售的商品房再转让，是指在商品房预售合同签订以后，预购人将请求开发商将来交付预售房屋并转移所有权的权利转让给第三人的行为。在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预售商品房的转让，但对违反政策的投机行为持否定态度。 但近几年，城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，特别是2008年底至2009年初受国际金融危机影响，国家出台了鼓励住房消费政策，外地炒房者、炒房团助推一线城市的房价居高不下，这些炒房者雄厚的经济实力弱化了国家宏观政策的执行效果，使许多自住型购房者受到很大的影响。加上现在一些地方土地财政占了当地财政总收入的一半，政府过于看重房地产对拉动经济的作用，很大程度上纵容了房价快速上涨。另外银行在执行信贷政策时，免不了先顾及自身利益，可能出现违规操作等问题，对房价过快上涨有推波助澜的作用。面对民声载道的房价问题，政府不可能再做沉默的羔羊了。2010年5月15日国务院常务会议要求二手房首付款比例禁低50%，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称通知），提出十条举措，被业内称为房地产新国十条。新国十条 实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及