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浅述国内地铁综合物业开发 　　摘要：本文作者阐述了国内地铁综合物业开发的形成背景、开发模式与功能定位，阐述了在地铁站区域内发展综合物业的意义和地铁综合物业开发的优劣性。介绍了地铁综合物业的规划设计及建筑设计，指出了地铁综合物业建设中需要注意的问题，供大家参考。 　　关键词：地铁上盖；综合物业；开发 　　中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号： 　　 　　在城市发展区域扩展的进程中，随着地下轨道交通网络建设规模的快速增长，城市可利用土地资源的有限性使得大力发展地铁综合物业的趋势在城市建设中越来越明显。地铁综合物业包含地铁与地下空间及上盖物业三者密切结合形成的一个综合体，在地铁综合物业的设计过程中，需要吸收借鉴成功经验，在实践中不断提高设计能力，完善地铁综合物业设计。 　　1 地铁综合物业的形成背景 　　目前国内大城市中心属于快速增长阶段，城市中心区的快速增长带来了一系列的城市问题：地价不断上涨、交通拥挤、环境恶化……这些都是我们生活在城市中切身体会到的问题。人们已经从发展高层建筑，向高空要空间逐步开始过渡到发展地下空间，由此增强城市功能，改善城市环境，满足现代人对城市的种种需求。现代城市需要立体化开发，地铁这种地下交通方式应运而生，地铁方便了城市人的交通出行，为地下空间带来客流，也为地下商业的发展带来无限商机，如何处理地铁与上盖物业及地下空间的关系，成为目前城市建设的关键问题。总体来看，地铁综合物业开发有着特殊的优势。 　　据了解，我国目前几座大都市修建地铁，投资几乎全部采取国家独资，部分由地方政府从银行贷款，靠发行债券融资。但是，从地铁运营经济收益情况来看，全部是靠政府给予政策财政补贴亏损运营。靠售票收回的资金，连支付银行的贷款利息都不够，甚至都不够给员工开工资的。这不仅是我国，世界上绝大部分地铁也都是亏损运营。 　　如何解决这个问题，是摆在地铁建设者面前一个现实问题。而发展地铁综合物业，将地铁带来的“人流”转化为商业的“客流”，刚好可以从某种程度上解决上述地铁运营的资金问题，因此，如何协调好地铁与地铁商业的关系，成为当今发展地铁商业的一个关键问题。而在这个问题上，香港地铁无疑给大家提交了一个很好的答案，那就是大力发展地铁沿线的物业，在享受地铁运营后带来物业增值的同时，通过整合各种资源实现 “借鸡下蛋”，产生良性循环机制，形成长期盈利。 　　2 地铁综合物业的开发模式与功能定位 　　地铁综合物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体，而这种建筑类型由于具有与地铁无缝连接的特性，在城市综合体中备受关注。地铁的发展促使城市向近郊或远郊扩展，无形中把人们衣、食、住、行四大要素中的住与行连在一起，也就是将地铁跟物业联合起来。于是，在融合了所有需求的组合因素之后，地铁物业不可避免地造就了新的商业中心。像地处香港九龙东的九龙湾区，短短十多年，由人口稀疏的工厂区变成商住活动频繁的动感小区。地铁综合物业目前采用的开发模式是首先向政府取得发展车站上层及地下空间的权利，之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金，缴付土地费用，建造大型住宅、写字楼和商场。出售物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享。地铁公司历年出售物业所获得的利润，全部用于地铁建设。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线地产不断增值。地铁建设方充分利用这一优势，在地铁建设中把沿线地产开发“捆绑”在一起。将地下车站大厅与地下空间和上层物业无缝衔接，同时发展。 　　由于地处地铁站 (特别是换乘站) 的周边区域，地铁综合物业应当充分利用地铁的便捷性和聚集效应，带动人流和人气。在功能定位和业态上应以商业为核心，同时兼顾写字楼、公寓、酒店。其中商业物业所占比例宜为50﹪左右，其余为公寓及写字楼 (酒店)。在经营策略上应借鉴香港地铁 “只租不售”的理念，同时在管理上应提供商户以优质的服务，对商户采取优胜劣汰，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。当然，地铁综合物业首先应协调好其与城市发展的关系，顺势而为，充分利用所在区位对于不同物业的需求，定位出合适的经营业态，这样才能充分发挥地铁带来的价值。 　　地铁综合物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省有限的时间。所以说，地铁综合物业这种交通优势无可替代，而又融合了商业、办公、酒店、公寓于一身的综合业态,其发展前景相当乐观。 　　3 地铁综合物业的规划设计 　　地铁综合物业的规划设计应在符合城市总体规划前提下，以人为本，满足其功能多样性对空间的不同需求，实现城市空间尺度的变化和统一，将环境绿化与建筑景观相互穿插与融合，做到与周边环境