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大盘新时代 文/葛瑶 克而瑞信息集团品牌中心执行主编 编辑/戴晨露 美编/？？？ 小故事： 让小美女郭采洁一举成名的电影《一页台北》里，柯宇纶扮演的房产中介员阿洪，口头禅是“要干一票大的”。 某天，当听说黑社会背景的老板准备托男主角小凯带“货”去法国，下班后的阿洪和同事们穿着桔黄色的工作西装，绑架了小凯的朋友——全家便利店的店员高高。在等“货”的几小时里，阿洪和绑票高高吃着小凯家买来的水饺，聊着爱情与人生，最后发现所谓“货”只是老板的一张照片。 故事当然以寓教于乐的喜剧结尾。老板教育阿洪，证明自己不一定要“干一票大的”。就算有能力“干一票大的”，也不一定能干成功，因为时局一直在变，黑道没有以前那么好混了。 就像我们的开发商，也总想着“干一票大的”，但大盘早已没以前那么好做。新大盘时代已然来临，谁能找到真正的那批“货”？ 土地面积由少到多，物业元素从纯住宅到住、商、旅结合，操作手法从单一到复合……后黄金十年的新大盘时代，赢家正在换血。 大盘华丽变身 从百亩到千亩 把时光机往回拨10年，有些大盘耳熟能详。单看上海，万科假日风景、奥林匹克花园、中远两湾城……这些知名大盘不但成就了一片区域，更成就了一个企业。然而如今，同样在城市近郊拿一块差不多体量的地建造类似性质的小区，则根本算不上大盘，是否能大获成功更是未知。 “十年前，50～100亩的土地面积就算大盘了。现在大盘定义则严苛许多，土地面积从500亩起，建筑面积100万平方米以上，方可称为大盘。”在致力于大盘研究的克而瑞信息集团咨询中心见习副总监庞崇眼里，体量的大幅提升是大盘的最大变化。 庞崇回忆说，在2002～2003年左右，上海万科假日风景可谓当时的典型大盘——近1000亩的占地面积约60万方的建筑面积可容纳1.6万人口，在当时是当仁不让的“大”。与同在上海的万科城市花园是随七宝的区域发展而成熟起来不同，位于闵行春申板块的假日风景是典型的远郊项目，当时项目周边没有任何规划，在脱离区域支撑的情况下，该项目的最终成熟于万科而言意义重大，其操作手法和基数使得万科后期的开发之路方向更为明确。 同样在上海，与假日风景同一时期代表当时大盘模式的还有奥林匹克花园。该项目总规划占地1000余亩，三期建筑面积总共70万平方米左右，开发周期长达10年，共有6000来户居民、近2万常住人口，已成为九亭的旗舰项目。 当然，当时并非没有更大的项目。诞生于2002年的广州碧桂园凤凰城是那一时期大盘的终极代表。1万亩的占地面积是万科城市风景、奥林匹克花园的10倍左右，建筑面积更是高达1332万平方米。 十年之后，这些数据已经显得“小儿科”，当年典型大盘的体量，放在今天只能算是一般大盘。细数如今的知名超级大盘，位于贵阳市中心南部的花果园则于2010年开盘， 占地面积6000亩，总建筑面积560万平方米，体量约是万科假日风景和奥林匹克花园的十倍。 而去年开盘的启东恒大海上威尼斯建设用地规划总用地面积近9000亩，总建筑面积近1200万平方米；此外还有5200多亩的非建设用地面积、15万平方米的总建筑面积。加在一起，海上威尼斯的体量已超越了广州碧桂园凤凰城。 福州周边未来的近20个旅游地产中，甚至有7个超千亩的超级大盘——贵安区域的 HYPERLINK /new-house/house-920.htm \t _blank 中国贵谷项目总面积为1110亩，融汇集团的桂湖温泉项目约1218亩；位于闽侯的融侨双龙温泉项目2000亩；永泰区域的HYPERLINK /new-house/house-820.htm \t _blank海西文化创意产业园3030亩，名城永泰项目4000亩；HYPERLINK /new-house/house-926.htm \t _blank罗源湾滨海新城达到了5740亩；HYPERLINK /new-house/house-855.htm \t _blank贵安新天地更是高达7500亩…… 克而瑞信息集团咨询中心高级项目经理石磊通过研究发现，当前的大盘标准中，55%的占地面积大于1000亩，85%的建筑面积超过100万平方米。 从百亩到千亩，十年时间，大盘概念的面积翻了十倍。“超千亩的超级大盘越来越多，这是大盘进入新时代的典型表现。”庞崇总结说。 从单一到复合 让大盘更难复制的另一个重要原因是大盘包含的元素越来越多。过去的大盘多数是单一产品的堆积和同质化产品的物理延伸，而今发展商越来越追求复合产品的利益模式，其中一个原因就是地方政府为土地寻找买家时，对企业的要求除了住宅指标，也要求加入更多业态。 “现在已经进入了泛综合体时代。”克而瑞信息集团咨询中心总监张兆娟表示。“前些年综合体概念刚出来的时候，定义是只要有两个或以上的业态，如住宅+商业，或住宅+办公，就能称为综合体。也就是说，除