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反向抵押贷款福利型与市场型运营模式探讨 　　[摘 要]反向抵押贷款业务能否进行成功，对机构选择及相关的运营机制与模式界定至关重要。本贷款是按照一般商业化模式运作，还是应该作为一种社会福利措施，则是这个问题的根本，决定着运作模式的成功与否。本文首先介绍了荚国反向抵押贷款业务开办申的运营机制与市场模式，并结合我国反向抵押贷款政策推出存在不完全性的实际，分析了其业务在开办中可能出现的问题，最后提出我国反向抵押贷款的运行模式既不宜采用完全的市场运营模式。也不宜采用完全的政府福利模式，而应遵循福利与市场相结合的原则，或可称为市场机制为主，政策福利为辅的模式。 　　[关键词]反向抵押贷款；运营机制；市场模式 　　[中图分类号]F830，572 [文献标识码]A [文章编号]1006-5024(2010)05-0154-05 　　[基金项目]国家社会科学基金项目“以房养老模式研究”(批准号：07BJY051)阶段性成果 　　[作者简介]童汇慧，浙江工商大学经济学院副教授，研究方向为住房反向抵押贷款；(浙江杭州310018) 　　柴效武，浙江大学经济学院教授，研究方向为以房养老与住房反向抵押贷款。(浙江杭州310027) 　　 　　在反向抵押贷款的业务开办中，业务开办得顺利与否。能否达到预期的效果。业务开办的性质和相应运营模式的界定，如福利性或市场型就是大家看重关心的，对业务的运作也是极为关键。 　　 　　一、有关参与经营机构的功能定位 　　 　　(一)反向抵押贷款运营机构抉择的标准。本模式的运作首先需要考虑业务举办机构的设置与抉择，即由谁来主持这一业务。该机构设置需要考虑的事项有： 　　1　由谁出面承办这项反向抵押贷款业务，可考虑的有保险机构、金融部门、社会保障部门、房地产开发部门、住房或养老保障公积金部门，或是特别开设的专门机构，也可以是几个方面的结合体。 　　2　业务运作的机制是完全依托市场机制，还是充分考虑用于养老保障的特性。融人相当的政策福利性因素，两种机制应如何有机融合在一起。政府应当在此中承担何种角色。财政税收政策应给予何种优惠。 　　3　该机构的属性是盈利性的金融组织，还是非盈利的福利与社会保障性组织，抑或是二者兼顾。如是后者，又应当如何很好地兼顾起来，完善运行机制。 　　4　机构开办此项业务能否允许将盈利放在第一位，能否实现自收自支，如何实现收支平衡。假如业务开办中发生了亏损，又应当由谁来承担损失。 　　5　机构从事本项业务应具备的资质与能力，可能要担负的风险会是如何，这种资质与能力应如何认定，风险应如何防范。 　　上述五个方面是反向抵押贷款的业务开办中必须给予重点考虑的内容，也是本文重点涉及的事项。 　　(二)反向抵押贷款运营机构的抉择。反向抵押贷款业务的开办机构，有非营利机构(如政府、养老保障基金管理机构等)和营利机构(如银行、保险公司等)两种。非营利机构的供给者一般是不以追求利润为目的的公共组织。营利机构的供给者则是建立在市场机制运作上的公司组织，利润是业务开办的主要考虑因素。一般而言，前者供给的反向抵押贷款市场，在担负养老保障的职责上可能更为公平，后者则在机构的运作上更为有效。 　　我们认为，本项业务的属性应当是以市场经营性为主。福利保障性为辅。它主要是通过市场机制运作，运用经济核算手段来制订相关的制度设计，开发相应的融资产品。为了维持自身机体的正常运转需要考虑一定的盈利，同时，又需要考虑抵押房屋的特殊目的――晚年养老保障的特定用途，不应将盈利色彩看得过于浓厚。 　　在不同的国家，反向抵押贷款业务开办机构的属性不尽相同。加拿大唯一的反向抵押贷款机构CHIP是由私人的专业公司提供的。新加坡则是由保险公司――职总英康保险公司推出，政府是否提供或参与到本项业务则正在讨论之中，尚无定论。英法等欧洲国家则是将它作为一种普通的保险产品运行。美国则是由政府和私人房贷机构同时提供，但政府提供担保的HECM贷款产品占到了市场的绝大部分。以上几个国家，虽然设计和提供住房反向抵押贷款产品的机构不同，盈利性或非盈利性皆有包括，但其销售和管理往往依赖于银行或保险公司众多的机构网络，需要专业房贷机构、保险公司和银行等金融机构的互相合作，而非由政府直接出面，另外组建一套班子。这是应当专门说明的。 　　美国有3种反向抵押贷款产品：住房权益转换抵押贷款(HECM：Home Equity Conversion Mortgage)、住房权益保留抵押贷款(Home Keeper)和贷款机构自保的自由基金抵押贷款。其中Home Keeper是政府通过Fannie Mae(房利美)提供的，受国家财力支持。具有社会优抚的性质。HECM是银行和信贷公司向民众销售，但由联邦政府通过美国住房管理局(FHA)提供违约保险，是