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长沙房地产营销策划 　　篇一：长沙房地产营销策划书 　　长沙房地产营销策划书（初稿）  　　目 录  　　第一部分：XX长沙房地产市场分析  　　１、政策预测  　　２、长株潭两型社会预测  　　第二部分：市场价格分析  　　１、长沙1-8月商品房累计供应和销售总量分析  　　２、长沙1-8月商品房累计成交均价分析  　　３、商品房期、现房成交量价分析  　　４、后期走势预测  　　第三部分：整合营销方案  　　１、市场背景分析  　　２、客户、市场及开发商的变化  　　３、项目分析  　　４、项目定位  　　５、产品建议  　　６、推案策略  　　７、广告策略  　　８、操作执行安排  　　第四部分： 结尾  　　第一部分：XX年长沙房地产市场分析  　　概括为：政策趋严，竞争加剧，成本上升，房价稳中有升。  　　一、政策预测  　　1、货币政策  　　预测要点：● 开发商、投资者遭遇资金瓶颈  　　● 信贷增速有所回落  　　● 利率、准备金率多次上调可能性大  　　● 国字号背景、上市企业抗信贷紧缩风险能力相对较强  　　● 开发商囤地存量将减少  　　● 开发商促销降价行为增多  　　XX年12月5日闭幕的中央经济工作会议明确提出XX年将采取从紧的货币政策，1月16日晚，央行宣布从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。这是央行新年首次上调存款准备金率，市场预期年内仍将高频上调，这也是中央经济工作会议后的第二次上调存款准备金率，此前一次上调存款准备金率是去年12月25日，上调了1个百分点。1月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将达到15%，再创20多年来的新高。据央行称，此举是为了落实“从紧”的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。  　　中央XX年的经济工作目标是防范经济过热，抑制通货膨胀，XX年过热的房地产市场必将成为政府调控的重点对象，目前国内房地产开发企业最主要的融资渠道依旧是银行，其次是A股上市，银行的信贷紧缩肯定对房产开发企业的融资造成一定麻烦，再加上XX年下半年证监会对内地房地产企业A股上市的审核越来越严格，而海外上市的道路更加麻烦，开发商主要的两条融资渠道畅通受阻，因此不得不通过降价等促销行为加快销售来回笼资金，这样较能有效解决房地产开发企业的囤地惜售行为，促使房地产开发企业加快项目的开发销售周期，释放市场闲臵土地，保持土地的及时供应。据投资者反映，长沙部分楼盘开始打促销牌，有的楼盘甚至一降就是1000多，但在市场处于观望状态下仍旧稀有人问津。  　　央行近期下发通知要求商业银行上报XX年信贷计划预定方案，以确定全年的信贷总目标，据悉监管部门改变了过去商业银行上报信贷年度总计划的方式，转而实行上报分季度信贷计划，且希望XX年信贷增速维持在13%，比XX年的15%从紧。业内人士认为，信贷收缩是肯定的，利率和准备金率也很有可能多次上升，这样就增加了投机者囤房和开发商囤地的资金压力。但也不可否认，房地产信贷业务作为银行的重点、优质业务，各大银行一定不会把自己的路全部堵死，一些综合实力强大，信用资质高，负债率低财务情况良好的开发企业会优先受到银行的青睐，国字号背景的开发商和上市公司抗风险能力相对会较强，信贷紧缩对其影响相对较小，当然，那些囤地过多的开发商，即使是有国字号背景和上市的企业也会面临很大的资金风险，唯一办法就是加快开发进度与销售。  　　目前市场上有观点认为，信贷紧缩肯定会抑制商品房的供应，抬高房价，有分析家认为，因为前期开发商囤地较多，信贷紧缩逼开发商尽快开发闲臵土地，加快销售，这些闲臵土地的持续供应至少可以维持整个XX年正常的供应速度，房价没有理由以供不应求去大幅涨价。在政府的强大的政策压力下及地产龙头老大万科率先降价的市场战略信号时，很少有开发商有足够的资金去承受各项高昂的囤地成本，即使有足够的资金实力但这样做显然与国家政策相背，国家行政力量也必将进行干预查处，对于任何一个开发商来说，这个风险都不好背。  　　有独立评论家指出，国家实行从紧的货币政策的立意是相当的高的，不仅仅是为了抑制房地产市场的过热，而是要解决当前流动性泛滥造成的通货膨胀与固定资产投资过热，通过货币转移支付激发国内消费市场，从而由投资拉动经济增长模式改变到以内需带动经济前进的目标，但是实现这个目标需要一定的时间，不可能在XX年一年内就能产生明显的效果，可能需要3到5年时间或更长，所以尽管房地产企业在XX年融资可能出现困难但仍不能影响全国整体房价在国家经济高速前进的背景下上扬的趋势，当然房价在每个地区的变化肯定是不一样的。  　　从购房者角度看，因利率