南昌市金城国际●茶城二期招商策略、执行案及推广 2018-31页幻灯片资料.pptVIP

金城国际●茶城二期 招商策略、执行案及推广 建华地产 2010.2.20;项目分析;项目分析;关注重点;1、租金与售价的关系 ? 在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。 ? 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。 ? 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。 ? 每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。 2、租金与销售价格换算方式 均销售价格= 平均租金×（12.5—15）年×12月 ;中国特色——高房价与低租金 　　2009年上海市房价创出历史新高，然而住房租金投资回报率已降至历史最低水平，仅2%左右，甚至不如最保守的投资方式——银行定期储蓄，目前一年期存款利率为2.25%。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。 　　为什么房价和租金之间会形成如此之大的反差呢？主要原因在于房价连年不断上涨。这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资，而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。 　　据统计，上海市2009年新房价平均涨幅高达50%，个别楼盘最高涨幅超过了120%，二手房市场价格也呈普涨态势，全年平均涨幅高达38%。某咨询机构的调研结果显示，目前上海市住房空置率超过15%，一些房产投资者根本不在乎租金的回报，即