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目前形势下房地产投资成本管理剖析 　　前言 　　随着市场经济的发展，房地产市场的竞争日趋激烈，而目前国家政策也在对房地产市场大力调控，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，而价格的高低很大程度取决于成本。因此，减少工程成本，降低产品市场价格，提高企业的投资收益，是众多房地产开发企业努力的目标，这在行业内既是热点又是难点。如何降低工程成本，提高房地产的投资收益，有效地制定和控制工程造价是关键。 　　1房地产综合开发成本的组成分析 　　综合开发成本组成一般由四部分组成，具体内容如下： 　　1）土地及前期费用 　　该部分费用一般包括征地费用，包括土地使用费、拆迁费用，土地出让金，七通一平费用，特殊项目投入（如高压线迁移、变配电站建设、污水处理场建设等政府大市政还暂时无法配套由开发商自行建设的项目）该部分费用需要分摊到每个可销售的单体建筑中。 　　2）建设费用 　　包括建筑、装修、设备安装、景观、道路等直接用于工程的项目。 　　3）其他建设费用 　　该部分含规划设计、开发、报建、建设管理、财务费用等。 　　4）销售费用 　　销售费用包含广告、样板房建造、销售推广费用，开发和销售的税金等。 　　2有效的成本管理 　　2.1规划、设计是关键 　　影响项目投资最大是规划、设计阶段。在规划、设计定位阶段，影响项目投资的80%以上；因为规划、设计定位决定了项目的总体开发成本；而方案、初步设计阶段成本基本确定了80%~95%，因为设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应基本确定，这些在建筑工程中占工程总造价80%～95%；在施工图设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定及细化影响项目投资的可能性为5%～20%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据国际行业权威的数据分析，在建设项目总投资额中，设计费用约占工程造价的3%～5%，但项目建设过程中，设计环节对工程造价的影响程度却超过80%。而长期以来往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，必须把重点放到前期阶段，尤其是抓住规划、投资策划、设计这个关键，未雨绸缪，方可取得事半功倍的效果。 　　2.2工程招投标是核心 　　新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程成本。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。我们还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款用作设备投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅是施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半造价居高不下，而且会使建设单位陷于被动局面。 　　工程招投标是建设单位控制工程造价的有效手段，通过招投标可以提高建设工程的经济效益，保证建设工程的质量，缩短建设投资的回报周期，建设单位可以充分利用招投标这一有效手段进行工程造价控制。工程招投标通过由市场定价的价格机制，不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价更加合理，使工程价格得到有效控制。 　　3）施工阶段管理是重要环节 　　施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理