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基于投资者预期的房地产价格及模型研究 　　摘 要：文章通过分析，指出我国的房地产随着人们收入的提高已经慢慢从最初的消费品过渡到投资品，具有投资特性，其价格受到投资者预期的影响，以至于国家的各种针对房地产价格的宏观调控政策效果都不明显。通过研究投资者的预期形成，以及预期的影响因素，把投资者预期对房地产价格的影响程度用定量的方法表示出来，以引起对投资者预期的重视。 　　关键词：投资者预期 投资品 房地产价格 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2008）02-259-02 　　 　　引言 　　 　　自1998年国家取消了福利分房政策，我国的房地产业正式进入市场化，随之而来的是价格，也一路水涨船高。根据中国房地产ToplO研究组提供的资料，1995――2001年中国商品房住宅年平均价格增长37％。从2003年起，中央连续四年出台了一系列针对房地产行业的调控政策，以求抑制投资过热、房价居高不下的房地产业。我国的银行利率也相继连续进行了调整，但是到2006年全国住房销售价格已经达到了3382元／平方米，比上一年增长了6.8％，调控效果不尽人意。 　　之所以在其他国家效果显著的方法在我国行不通，很多学者运用很多不同的方法来进行研究。陈仿在《伯特兰德模型在房地产价格研究中的运用》中运用博弈论中的波兰德模型对房地产价格形成进行了研究；欧廷皓在《基于ARMA模型的房地产价格指数预测》中用ARMA模型对房地产季度的价格指数进行了实证分析，并对以后的价格指数进行了预测；陈耿、范运在《信息不对称条件下房地产价格上涨：基于不完全信息动态博弈模型的理论分析》中建立了厂商与消费者之间的不完全信息动态博弈模型，来对我国房地产市场价格的持续快速上涨提出解释等等。以上对房地产价格所建立的模型都是针对传统房地产价格的构成元素，例如土地交易价格，利率水平等所建立的模型。华中科技大学的肖肖建立了一个随机条件下房地产价格的离散化模型，对以盈利为目的的房地产买卖投资时机决策问题进行了建模研究，并给出了不同情况下的报酬函数，是把房地产不仅仅单纯的看作消费品，而是有了投资需求。笔者也将从这一角度出发，探索在房地产慢慢成为投资品之后价格的变化及其影响因素。 　　 　　一、房屋的投资品特性 　　 　　传统观点中，房屋是消费品。根据马克思的政治经济学理论，其价格必然将遵守价值规律，围绕该商品的价值上下浮动。但房地产在一定意义上又可以保值增值，并不仅仅是一种消费品，常常又表现出投资品的特点，其价格也不会像消费品遵守价值规律，有可能随着持有时间的增长而不断上升，与投资者的需求有直接的关系。 　　国家统计局最新公布的数据显示，截至2008年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置率已达26％，同比增长23.8％。其中，空置商品增长19.7％。根据北京统计局、北京市建委的调查结果，商品住宅投资性购房比例为17％，个别项目投资性购房比例达到60％-70％。长三角地区主要城市投资性购房比例达到20％左右，个别区域高达50％。空置率如此之高表明当住宅成为一种具有增值潜力的商品后，就有了投资性和投机性购房，即一些人购房的目的不是为了自己居住，而在于赚取买卖差价，只要房价持续在涨，就会买进房产，并把房子空置，待价而沽。在这种情况下，房屋的价格反应的不是房屋本身的价值，在很大程度上大大高于房屋本身的价值。消费者的预期则促使了房屋的价格与真正价值之间差价的产生。 　　 　　二、预期理论 　　 　　结合上世纪90年代我国出现的全国性挤提存款、抢购风潮，以及前段时间出现的全民投资现象，我们必须看到，在消费者背后有一股强大的心理力量使得他们能够做出某种消费决策及举动，其影响力能够与国家的宏观调控政策相抗衡，影响市场的正常运行。消费者的这种心理力量就是预期。 　　预期理论最初由西方后凯恩斯理论的经济学家于20世纪50年代提出，投资者的预期是指投资者能够根据自己掌握的各种经济数据，结合相关的国家政策、物价水平、历史数据等对未来市场上某种商品的未来价格作出预测，如果预测的结果是该商品在接下来一段时间里价格将要上升，则买进；反之则持币待购或卖出。 　　按照传统的房地产价格理论，土地交易价格和利率构成了房地产价格变化的主要部分，土地交易价格与房屋价格呈正反馈，利率与房屋价格呈负反馈关系。而且根据其他国家的房地产业的调控经验，在房地产业呈现过分“繁荣”的时候，银行相应的提高银行利率，能够比较有效的抑制房地产价格。 　　 　　图1是近两年我国的房地产价格以及银行利率走势。资料来源于中国发改委网站公布的数据。由图可知，在国家运用利率手段试图降低房地产价格的时候，随着利率的不断上升，房地产价格处于不断上升的态势，与政府的目的截然