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试谈买卖不破租赁 　　[摘要]：买卖不破租赁，是民法体系中债权物权化的具体体现。我国《合同法》第229条在这一制度的规定上，却有许多不尽人意之处，如适用范围过宽而又为规定公示方法等，导致受让人与承租人之间利益失衡。但是，其他很多学者对于此法条的批判却未免太过严厉，因为立法本不可能尽善尽美，而需要理论来做出补充 　　[关键字]：买卖不破租赁; 租赁权; 利益平衡; 立法完善 　　中图分类号：D9 文献标识码：A 文章编号：1002-6908(2008)062 　　 　　买卖不破租赁，是指出租人于租赁物交付承租人后，即使出租人将租赁物出卖给第三人，也不影响租赁合同的效力，第三人（新所有人）仍承受出租人的地位。[1] 　　租赁合同从本质上讲是一个债权合同，基于债权相对性原则，此合同只能在当事人之间发生相对效力，而无对抗第三人的效力。在出租人将其租赁物的所有权转让与第三人时，因第三人可以剥夺承租人的占有和用益，其债权的实现就会丧失。承租人固然可以向出租人请求债务不履行的损害赔偿，但其使用收益权已经落空。为了保护承租人的利益，发挥物的效用，有必要赋予原本为债权的租赁权以某些物权的效力，即对抗第三人（买受人）的效力。现代各国大多都承认债权的这种效力，从立法上确立了“买卖不破租赁”原则。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是租赁权物权化在我国立法上的具体体现。 　　但是，我国《合同法》的规定仍然存在很多不足之处，导致承租人与买受人之间的利益保护失衡： 　　1. 适用范围过宽 　　买卖不破租赁原则的适用范围，绝大多数国家限于不动产租赁。我国《合同法》对此却未设限制，而是对包括动产与不动产在内的所有租赁物一概保护。这样的规定不仅与债法的基本精神相冲突，而且不利于交易的促进与安全。这是因为：租赁权尽管出现物权化的趋向，但究其实质仍是债权，原则上仍然应该坚持债权相对性原则，其对抗力只能在确有必要的情况下作出规定。而由于不动产的稀缺性，且往往涉及基本生存保障问题（在我国，由于实行土地公有制而不允许买卖，所以不动产也仅限于房屋。而我国由于人口众多，尤其是最近几年由于房地产市场的不规范经营而导致的住房问题极为严峻，），所以有强化不动产承租人地位的必要。如果赋予动产承租人租赁权以物权效力，则不利于财产的流通和受让人安全地位,并且也没有必要（动产一般价值不大，如果出租人违约，一般情况下通过违约赔偿问题承租人的权利可以得到有效的救济）。 　　2. 未规定一定的公示方法 　　为保护交易的安全，平衡保护承租人与受让人的利益，绝大多数国家或地区立法在规定买卖不破租赁原则时，同时搭配一定租赁权公示性措施，即只有采取了法定公示性措施才适用此原则。[2] 　　要求有一定的公示性措施，乃是因为：租赁权之既已物权化，就应该遵循物权变动的相关规定。如果没有一定的公示制度，租赁物的潜在受让人无法得知或者不方便得知自己所欲购买之物上是否存在租赁权，在继受租赁物时就不会考虑租赁契约上的负担，其结果是导致受让人无法按照自己的意愿去使用租赁物，并可能承担一定的非预期损失，这对受让人是不公平的。而按照我国《合同法》之规定，只要出租人在租赁期内将租赁物的所有权让与第三人而不管租赁物是否登记，承租人都享有对抗权，全然没有对抗力这一物权的对世权的公示机制。在平衡承租人与继受人的利益冲突时，严重失衡，不仅违背物权的公示原则，而且损害了继受人依法应当享有的合法权益。[3] 　　理论界对于合同法此条的规定还存在很多的批判意见，但笔者认为，这些意见都很难成立，因为我们的法条并不是要把所有的具体情况都给你罗列出来，再告诉你在此情况下应该如何行为，如果法律能达到如此地步，我们的理论研究还有何用。另外，法律是一个统一体，我们要把所有的法条结合起来理解，而不能因为某一个法条之规定没有面面俱到就说这条规定不合理。再者，在我国目前的立法水平和立法技术条件下，不能对法条太过苛求。下面就对其他所谓的缺憾之处做一个简单的分析： 　　1. 未限制此原则适用应以租赁物之交付为条件 　　有学者认为：我国《合同法》第229条对租赁权发生对抗力的期间笼统地使用“租赁期间”一词，而未区分租赁契约的两个阶段，不论出租人是否已将租赁物交付给承租人，承租人均可主张其租赁权具有对抗第三人的效力，结果是导致作为请求权的租赁权也跟着“物权化”了，不适当地扩大了租赁权物权化的范围。所以,应该对“租赁期间”作一个明确的界定在这里应该是租赁合同的履行期间内,才发生对抗力的问题。[4] 　　笔者认为，这种观点有待商榷。因为根据《合同法》229条的立法本意，即保护承租人的用益物权来看，当租赁物尚未实际交付其占有使用之时，其只具有期待利益（期待出租人适当履行合同，使自