2018年典型CBD案例研究.pptVIP

CBD意象 曼哈顿CBD 法国拉德方斯 CBD的7大规律与模型 CBD规律与模型 规律1：地价与租金峰值关系 峰值地价点与租金峰值的关系—— 峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心， 同时也是城市最高租金汇集地。 区位经济法—— 以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。 1 1 2 2 3 3 4 4 专业零售、娱乐物业 商务办公物业 旅馆、批发业、 临时居住物业 居家物业及其它物业 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1 2 2 3 3 4 4 CBD内峰值地价与 物业承租能力模型 CBD规律与模型 规律2：城市功能聚集中心 CBD的三种功能聚集中心—— 管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚 CBD规律与模型 规律3：CBD开发成型时间 城市 新宿 拉德方斯 启动 1960年 1965年 成熟 30年 30年 合理开发时间： 城市 北京 上海 深圳 广州 启动 1993年 1990年 1990年 1993年 历时 12年 14年 14年 12年 结论：成型的CBD建设时间在10年以上。 CBD规律与模型 规律4：CBD开发规模 分类 级别 主要城市例举 CBD规模 （建筑面积） 人均占有量 第一类 世界级 纽约、巴黎、 伦敦、东京等 1500~2500万M2 约1.2~3.5人/平米 第二类 全球 区域级 多伦多、悉尼、 上海、北京等 500万M2 约0.4~1.6人/平米 第三类 国家级 深圳、广州、 天津等 300万M2 约0.4人/平米 第四类 地区级 合肥、长沙、 大连等 150~250万M2 约0.3人/平米 结论：城市级别决定CBD规模。 不同级别CBD的合理规模： CBD规律与模型 规律5：CBD开发强度（容积率） 单中心城市 CBD规模及容积率 比较表： 单一中心CBD 用地面积 KM2 建筑面积 万M2 容积率 巴黎拉德方斯 1.6 250 1.6 芝加哥中心 1.8 600 3.3 休斯顿中心 1.5 420 2.8 悉尼金融区 1 250 2.5 新加坡CBD 1.5 350 2.3 上海陆家嘴CBD 1.7 400 2.6 北京建外CBD 1.5 600 4.0 大连新市中心区 2.2 400 1.8 深圳中心区CBD 0.8 300 3.7 广州珠江新城CBD 1 500 5.0 结论：单中心城市CBD开发三大规律—— 总用地规模多在2平方公里以下； 总建筑面积多在500万平方米以下； 开发强度指标容积率多在2.5左右。 规律6：CBD开发与老城区的距离 新中心区 核心 新 宿 上 海 广 州 深 圳 距老城区距离 5公里 5公里 6公里 4公里 规划人口 30万 20万 18万 26万 CBD规律与模型 结论： 成功CBD与老城区的距离为4~6公里。 规律7：成熟CBD的功能结构 E区 公共管理及 办公机构区 C区 商务 办公区 D区 餐饮娱乐、 及临时 居住区 F区 居家 住宅区 B区 次级 零售区 A区 高档 零售区 混 合 区 周边区域 功能延续 动态发展 功能延续区 CBD规律与模型 CBD的物业功能配比 CBD主体功能的分类： 居住空间 —— 新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置； 办公空间—— 金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓； 商务活动—— 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心； 商业零售—— 从满足住宅、商务办公功能设置： 商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等 CBD功能配比案例1：新宿 新宿： 30年规划建设---金融业---9条地铁线路 ---超高层建筑群 新宿 国际成熟的CBD CBD功能配比案例1：新宿 集中商务办公区 边缘 办公区 住宅区 娱乐及临时居住区 集中 商业区 办公、临时居住混合区 功能延续 周边住宅区 功能延续 周边住宅区 住宅∶办公∶商业 ＝5 ∶5∶2 CBD功能配比