建筑业房地产基础知识大全.doc

附件1 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 8 页 附件一：房地产的基础知识 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。 一、房产的分类 商 品 房： 是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。 商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 房 改 房： 又分为成本价、标准价（优惠价）、央产房等类型。属于部分产权。房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产，以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型。在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。 解 困 房： 是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 经济适用住房： 是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 经济适用房具有经济性和适用性的特点。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。 安 居 房： 是国家安排贷款和地方自筹资金建设的，面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的，销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 安居房是指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。 安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。 集 资 房： 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。 房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产，单个户主是没有房产证的。 为了谨慎起见，不要购买违章建筑集资房。如果违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。 二. 物业的分类 物业主要分为两大类：住宅和非住宅 住宅又分为普通性住宅和非普通性住宅。 普通住宅是指房产证面积在144M2以下（包括144M2）的多层居住楼房或（电梯）高层居住楼房。 非普通住宅是指房产证面积在144M2以上的住宅及别墅。 别墅分为：独立别墅和连排别墅 非住宅包含商业的写字楼，店铺，厂房仓库等。 三. 物业的使用年限 各类物业的使用年限分别定为： 居住用地：70年 工业用地：50年 教育，科技，文化，卫生，体育用地：50年 商业，旅游，娱乐用地：40年 车位：50年 综合或其它用地：50年 四. 复式的分类 复式分为：密封复式和中空复式 密封复式：从客厅内楼梯上二楼的复式 中空复式：客厅无复式，只有房间有复式。从一楼客厅可以看到二楼的楼项天花。 6. 影响楼价的因素 影响楼价的因素有哪些？ 一 地区，接近市区，配套交通、网络、饮食、娱乐购物消闲等设施较完善。 二 交通，城市道路网络完善。公交线路，地铁线路，交通要道等。 三 楼层、方向，传统认为向南较佳，东向或西向均受阳光照影响 四 景观，是不能改变的因素，拥有开阔视野；海景、山景或绿化公园景观 五 配套，周围环境及设施的配合，包括商场百货公司、超市、戏院、私人会所，游泳池及私家公园。 此外，物业的用料，楼龄，楼宇维修保养，及物业管理公司，居住人群等都是影响楼价的重要因素。 附件二：建筑的基础知识 1 平方米 = 10.76391041671 平方英尺 ≌10.764 建筑面积： 亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑HYPERLINK /view/3024703.htm \t _blank外墙外围线测定的各层平面面积之和。建筑面积一般大于使用面积，也是指房产证面积。房产证面积包括三项，即套内面积、HYPERLINK /view/185928.htm \t _blank阳台面积和HYPERLINK /view/2945127.htm \t _blank分摊面积。 套内面积： （实用面积）是指单位内所占的面积。从外墙开始计算，若墙身连着其它单位，则从这幅墙的中间开始计算 。 实用率： 是指套内面积/建筑面积ⅹ100% 分摊面积： 是指楼梯分摊或其它公共面积分摊 。 绿 化 率： 也叫绿化覆盖率。是