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企业价值评估中的不动产评估存在的问题 　　 前言:中国资产评估协会在《资产评估准则――不动产》中提出了企业价值评估中的不动产评估[1],并把不动产评估分为单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。无论企业价值评估中的不动产评估,还是关于上述不动产评估的分类,在国内外还是首次提出。企业价值评估中的不动产评估这一概念的提出,应该考虑以下两个方面的因素:一是不动产是企业资产的一部分,这是企业价值评估中的不动产评估与单独的不动产评估的根本区别;二是不动产评估是企业价值评估的一部分,这反映了不动产的价值影响因素要考虑企业对不动产的各种约束,而且,不动产评估只是企业价值评估这个项目的子项目。 　　 企业价值评估中的不动产评估作为一个新的概念,无论在法律法规方面,还是在理论认识上,或是在实践操作中都存在各种问题。本文阐述了企业价值评估中的不动产评估存在的问题,这些问题可能早已存在,零零散散地分布在评估行业及其他行业中,但是这些问题都与企业价值评估中的不动产评估有关。 　　 　　一、土地使用权的转让存在法律法规方面的限制 　　 　　《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定:投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。其中,持有土地使用权并准备增值后转让,存在法律法规方面的限制。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规