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关于物业税相关问题思考 　　【摘要】物业税是财产税的一种，在国外不少国家早已开始执行。本文在梳理物业税提出和发展过程，总结不同学者观点的基础上，针对学界讨论比较激烈的物业税对房地产市场的调控作用，物业税能否取代土地出让金以及物业税能否降低房地产价格等问题提出不同的见解和看法。 　　【关键词】物业税；房地产市场；土地出让金；房价 　　 　　1 引言 　　在财政学里，按课征对象的性质不同可将税收分为流转税、所得税、财产税、资源税和行为税。其中财产税是指以纳税人拥有或支配的财产为征收对象的税种，如对土地、房屋、资本等征税。物业税就是财产税的一种，是指在房地产保有期内，以纳税人所有的房地产为课征对象，以房地产的评估值为计税依据而征收的一种税1。物业税在国外不少国家早已经开始执行，只不过不同国家的征税方式不太相同，但是税收的收入基本都是纳入当地政府，作为财政收支和公共支出的主要来源。 　　物业税从最初的提出到迈出实质性的步伐经历了较长的时间。2003年，党的十六届三中全会将开征物业税的内容写进了全会公报，明确提出了实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，并相应取消有关收费，该公报是我国首次正式提出拟征收物业税。随后，从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分三批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。虽然物业税没有实际开征，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。2005年，在十六届五中全会上，再次明确提出稳步推进物业税。2007年，第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法，《物权法》的颁布为我国物业税开征奠定了法律基础。2009年5月19日国务院批准的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中进一步提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，由此物业税的开征已经成为我国房地产税制改革的必然趋势，这标志着物业税从先前的理论研讨层面迈入实质性的制度设计阶段。2010年1月初，国家税务总局在工作会议中对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明，这是物业税空转试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。 　　在我国，虽然还没有正式开征物业税，但是无论在学界还是在房地产界，对于物业税的探讨一直是舆论的焦点。2003年10月14日 《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。从此，物业税开始正式进入学者和社会大众的视野。对于物业税的开征，支持方和反对方争持不下。支持者如刘拓、郑情情（2010），周承娟、邵培德（2009），葛馨升（2011）等认为物业税开征一方面可以简化税制，规范房地产市场，增加政府的财政收入，更重要的是对于遏制房地产市场投机，降低房地产价格，同时对于调节收入分配、缓解贫富差距、促进社会公平等，具有重要的意义。然而反对方如杨晓钰（2009），李真（2011）等则认为，物业税虽然可以增加财政收入，但是对于降低房价、调节收入分配则不一定有作用，而且很有可能会产生反向的作用，而且物业税的开征并不是一件容易的事情，它需要很多前期的条件，比如要求房地产的产权必须明晰，房地产价值评估体系必须健全等，但这些条件在我国尚不能满足，因此，当前开征物业税为时过早。笔者在梳理物业税提出和发展过程的基础上，针对学界讨论比较激烈的物业税对房地产市场的调控作用，物业税能否取代土地出让金以及物业税能否降低房地产价格等问题提出不同的见解和看法。 　　2 物业税能否作为调控房地产市场的工具 　　不少学者认为，出台物业税的重要原因就是可以通过物业税来调节房地产市场，清理房地产市场中五花八门的税费，遏制房地产投机行为，提高土地的利用效率，同时稳定房地产市场等，笔者对此有不同的看法。 　　首先，税收的目的是保障国家利益和纳税人的合法权益，维护正常的税收秩序，保证国家的财政收入。也就是说税收的根本目的是为了扩大国家的财政收入，保证政府公共服务的有效实施。而物业税作为税收的一种形式，其本质的也应当是国家扩大财政收入的方式之一，不能认为当前房地产市场投机气氛浓重、房价过高，就把具有强制性且与房地产有关的物业税当作是“医治”房地产市场一剂猛药，物业税也许无法“医治”房地产市场反而使其向相反的方向发展。比如说对于物业税的开征有助于提高拥有房地产的成本，从而可以减少房地产市场投机，进而调节收入分配，促进社会公平，笔者认为在现实中这是难以做到的。虽然物业税开征的确会提高房地产的拥有成本，但是不必