川信•湖南福晟地产股权投资 集合资金信托计划1号、2号.pptVIP

对比楼盘情况 项目周边竞争性楼盘分析 楼盘名称 位置 容积率 主力户型 价格（元/㎡） 领东汇 人民东路与黄兴大道交叉口东南角 4.0 两房两厅、三房两厅 均价4500元/㎡ 波隆城市花园 机场高速匝道与黄兴大道交汇处西北角 3.6 两房两厅、三房两厅 均价4600元/㎡ 爵士湘 盼盼路与黄兴大道的交汇处西北角 4.0 两房两厅、三房两厅 5000元/㎡ 康桥长郡 漓湘路与黄兴大道交汇处西南角 3.5 两房两厅、三房两厅 均价4900元/㎡ 其中，领东汇项目与东方美地项目相邻，该项目总占地面积35962平米，总建筑面积143848平米，容积率4.0，绿化率40%。规划户数1064户，主力户型为85-118㎡户型，开发商为湖南科鑫投资有限公司。 2014年8月5日，通过0731新房网查询该楼盘网签销售数据如下： 查询领东汇楼盘网签情况，显示该楼盘自2012年底首期开盘销售，13年推出的楼盘自2013年5月25日推盘销售，已全部售罄。5号栋248套房，于2013年11月29日取得预售，8个月时间销售率90%；6号栋248套，取得预售证4个月内网签销售去化率约60%。销售情况较好。 栋号 批准预售时间 住宅套数 住宅销售套数 销售率 1栋 2013/04/19 145 145 100% 2栋 2012/11/07 146 145 99.32% 3栋 2013/04/22 176 174 98.86% 4栋 2013/04/22 85 85 100% 5栋 2013/11/29 248 223 89.92% 6栋 2014/03/27 248 148 59.68% 合计 1048 920 87.79% 四 还款来源 第一还款来源 第一还款来源：项目销售收入 第一还款来源，即信托标的 “东方美地” 一期项目销售收入。其中： 住宅商品房173540.96㎡，4600元/㎡； 商业门面8277.49㎡，12000元/㎡； 可售地下停车位906个，60000元/个进行收入测算。 预计项目可实现销售收入95197.83万元，其中住宅销售收入79829万元、商业9933万元、车位5436万元。 第二还款来源 第二还款来源为新金鸿集团目前在建在售的其他项目的销售收入。包括集团在怀化市的新商业步行街项目、位于长沙市芙蓉区东屯渡的东方新城三期保障性住房项目。 1、怀化项目 怀化项目开发主体为湖南新金鸿集团怀化置业有限公司（为本信托计划提供保障担保），项目位于怀化市鹤城区，具体位于怀化市鹤洲路西侧，人民南路北侧，迎丰西路南侧。项目规划总占地面积55652.86㎡（83.48亩），总建筑面积323019.06㎡，其中住宅及公寓2188213.29㎡，商业及门面51684.66 ㎡，由5栋住宅和9栋商业组成。项目总投资为94062.02万元，开发期间为2012年到2018年。 以住宅部门均价4000元/㎡估算，商业2万/㎡估算，销售收入19亿元。项目属棚户区改造项目，是国家及省市重点支持建设项目，项目已列入怀化市、区重点建设项目。 第二还款来源 2、东方新城三期M3#及J组团保障性住房项目 项目开发主体为湖南新金鸿置业集团股份有限公司（为本信托计划提供保障担保）。项目位于长沙市芙蓉区东屯渡，具体位于长沙市荷花路190号，北向距远大路约300m，东向距万家丽路约100m，西临马王堆路、南临荷花路，地理位置优越。距火车站仅5分钟的车程， 到飞机场仅20分钟的车程，到已运行的长沙地铁2号线万家丽站仅2分钟路程。项目交通十分便利。 项目总用地面积13146.15㎡，总建筑面积为48572.85㎡，由4栋住宅、2栋商业办公楼组成。项目总投资约2.2亿元，开发时间预计为2014年底-2017年底。在开发经营期内预计，项目预计可实现销售收入3.8亿元。 项目性质为保障性住宅项目，为国家政策鼓励支持建设的项目。项目建成后能能提供约500套安置用房，对解决芙蓉区及长沙市低收入人群住房困难、支持芙蓉区及长沙市棚户区及其他重点项目拆迁改造，社会效益显著。 项目综述 项目主要优势有：  1、长沙东方美地为纯住宅项目，且目标客户非常明确（周边产业工人），项目不确定性相对较小。标的项目拥有良好的区位条件，周边产业密集、拥有两个千亿级产业，周边工业发达、厂区众多，众多的周边产业工人是该楼盘的潜在消费群体。项目业态以住宅为主，定位于刚需人群，有利于快速周转去化。 2、项目用地取得时间较早，按历史取得成本计算，楼面地价约550元/平，经中指网及评估报告显示，市场同类地块价格在1100-1500元/平，项目用地具有成本优势。