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关于小产权房合理性与可行性思考 　　◆ 中图分类号：F521文献标识码：A 　　内容摘要：小产权房是否具有合理性，其基础就在于集体建设用地使用权能否进入土地交易一级市场的自由流转。在反哺农业达到城乡和谐发展的新经济形势下，土地使用权的二元结构应有所改变。不过房地产企业直接在集体建设用地上开发的可行性有欠缺，而农民将自己的房屋出售给城市居民则具有可行性。所以应占据道德制高点，即以保护弱势群体利益为基点，积极解决小产权房问题。 　　关键词：小产权房 城乡二元土地利用制度 集体建设用地使用权 　　 　　小产权房是新出现的法律热点问题，是指在集体所有的土地上直接进行房地产开发，房屋不能获得房地产管理部门颁发的产权证，只能由乡或村颁发证明。小产权房这个说法来自民间，但作为法律概念并不妥当。权利虽有高低之分，但无大小之分，而从规范的意义上则表达为某种具体权利，小产权房实际上就是无产权房，这里的产权特指房屋所有权。但这种房屋的特殊性就是直接与土地政策相关，因此我们更关注。不过产权一词在经济学上又指所有权以外的其他权利，从注释法的角度剖析其是否具有合法性的学者甚至政府官员很多，本文特从小产权房的合理性与可行性进行分析，以期从理论层面更深入思考该问题。 　　 　　小产权房的合理性分析 　　 　　小产权房问题主要是涉及集体建设用地使用权能否进入土地交易一级市场自由流转的问题。笔者拟从此点来分析小产权房的合理性。 　　（一）有利于克服土地征收的弊端 　　按照现行法，房地产开发只有在国有土地上进行，因此集体土地上进行房地产开发需通过征收程序转为国有土地。而根据《物权法》第42条规定，只有为了公共利益的需要，才能依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。但商业性的房地产开发明显不属于公共利益，则不符合征收条件，这是现行法中不太容易解决的问题，应采取市场化办法――集体建设用地使用权直接进入土地交易的一级市场。另外现行的土地征收补偿标准并不合理。问题的关键在于，土地交易在现行的体制下是一种典型的双边垄断交易。双方都只有依赖对方才能达成交易的目的，在交易双方之外，没有可选择的市场，也没有可参照的评价标准，因此只有通过市场才能发行合理的价格，所以集体建设用地使用权也应进入土地交易的一级市场。 　　（二）有利于城乡统筹发展 　　我国城乡二元化的确为经济发展做出很大贡献，但城乡之间的不平衡，“城乡二元结构”已成为当前中国经济和社会发展的严重障碍。措施之一就是实行城乡人口双向交流，除了准许农村人员到城市自由择业、居住之外，还应允许城市居民到农村买房甚至创业。这样自然会带动在农村兴建条件比较好的幼儿园、中小学、医院等，可以使资源更合理的分配，减少城市就业、医疗、教育等压力。同时农村的第二产业、第三产业也可以发展起来。这种模式更多体现民间的自主行为，可以避免新农村建设中以政府为主导的一些弊端。 　　（三）与农用地减少并没有必然联系 　　限制集体建设用地使用权进入土地交易一级市场的一个理由就是容易滥占农用地，从而得出应由国家通过征收的方式来控制农用地。但是该观点易得出谬论：凡是非国家主体占有土地就容易滥占农用地，当然个人或集体作为土地所有者都会有这种危险。可是土地私有的国家土地能进入一级市场交易，但耕地并不必然减少。形成这种错误观点的原因就是忽略了在保护耕地方面政府的规划和审批职能。在严格的土地用途管理和规划的制约下，集体建设用地使用权流转并不是任意的，政府的角色更应在此处体现，而不是在市场活动中过多介入。 　　总之，制度应是社会经济发展的产物，过去城乡二元分治是为了集中力量发展工业，集体建设用地使用权不能上市交易是适合的。但是在反哺农业从而达到城乡和谐发展的新经济形势下，土地使用权的二元结构应有所改变。 　　 　　开发商直接在集体建设用地上开发的不可行性分析 　　 　　集体建设用地使用权直接进入一级市场从理论上是合理的，并它不是孤立的制度，其正效应的发挥还有赖于其他条件，而这些条件并未完全具备时，开发商直接在集体建设用地上开发的可行性就欠缺。 　　（一）土地规划制度有待完善 　　小产权房引起争议的地方在于它往往是私自发展起来的，并没有经过规划部门审批。因此治理小产权房应该有完善的土地规划法。可是我国虽有严格的土地用途管制制度，但土地规划制度还比较简单和混乱。过去是城市和农村分别制定规划和实施模式，与此相对应的是1989年的《城市规划法》和1993年的《村庄和集镇规划建设管理条例》，但城市和农村规划之间缺乏统筹协调，衔接不够，已经不适应我国经济社会迅速发展的新形势，因此城乡一体规划是发展的必然，2008年1月起施行的《城乡规划法》正好反映了此种趋势。但是我国各地发展情况不一，城乡规划法并不能解决所有问题，还有待各地、各部门有