商业管理的感悟.docVIP

**高管对**商业管理的感悟 主讲课题商业管理的感悟 #集团从进入商业地长行业以来经历过风风雨雨，从第一代的单体建筑：长 春、南昌、长沙万达广场，第二代的武汉、南宁、哈尔滨、天津万达广场，到第 四代的北京、上海、宁波、哈尔滨、成都、西安**广场。从产权式商铺到租赁式 商铺其屮的坎坷和艰辛是其它非**人难以理解的。但通过**人坚持不懈的努力和 拼搏，现在终于在屮国商业地产行业展现出**商业地产的龙头地位和雄厚的实力。 第四代**广场的兴起，打破多年商业、Ik态单一的局面，从单一的商业购物，到目 前的集酒店、写字楼、景观花园、大型停车场、购物中心、公寓、娱乐为一体的 建筑群为顾客提供一个一站式的购物休闲环境和新型的消费模式。短短的几年时 间取得这样的成绩，在国内是绝无仅有的，充分体现**的速度和进去精神。但** 人对这些没有满足，依然在董事长的带来下，继续探索，寻求第四代、第五代# 广场的模式。支持这种可持续发展精神的核心在于管理，只有寻求更新、更科学、 更先进的管理模式才能为**在行业屮始终处于领先地位提供足够的动力。 #的商业管理是万达商业地产发展的核心，通过商业管理提高广场的整体业 绩，使**集闭的资产达到保值增值的目标。 一般的商业管理是多方面的，其屮包括：营运管理、企划管理、消防安全管 理、保洁管理、工程管理、人事管理、档案管理、财务管理、公共关系管理等多 方面。它们之间是相互关联、密不可分，是一个不可分割的管理系统。而**的商 、lk管理又在其基础上结合白身快速发展的特点，发展出自己独特的商业管理模式。 项目建设分为立项、选址、规划、设计、施工、竣工开业、经营几个阶段， 不同阶段商业管理参与的角度和重点不同。万达的商业管理在项目立项时就开始 介入其屮，在融合其它已开业林广场的宝贵经验后，林人借鉴其它国内外先进的 商业项目的经验，成功的建设如：上海、北京、宁波等第三代万达广场项目，从 目前的经营效果看很成功。项目选址要考虑多方面因素，对此集团发展部己制定 详细的选址流程，其中选址的重点是考虑交通、周边人口密度、消费能力、政府 态度、周边商业环境、政府发展规划等方而的问题。 选址确定后开始进入规划阶段，商业地产项FI规划要注意与周边城区的协调 性，任何项目都不可能脱离城市而存在。城市规划是城市建设指南，商业地产项 目的成功首先就必须根植与城市发展的基础上。在开发、建设过程中必须服从城 市的整体规划布局，使项目成为城市功能的有益补充。我们万达的优势是有一个 实力强劲的规划研宄院，能够根据集团的发展A标，和城市发展规划成功设计出 一些个性突并鲜明的项B，比如：宁波、上海、北京等。其中宁波项目在建设初 期项B处于城市的边缘，开发前还是农民的菜地，可是集团根据宁波城市发展规 划以及当地周边环境及时把握住机会，成功开发极具商业规模的宁波万达广场。 在设计阶段，商业管理人员的介入是极其重要，这个阶段从商业经营和管理 角度提出的建议，可以使项目在硬件方而更适合商业营运、更适合商业管理、也 更适合商业项B的租金增值。比如：某第三代项目沿河餐饮区一层一商铺原设计 沿街处是实墙，没有通透性，而此商铺的规划定位为咖啡酒吧，对酒吧的经营来 说沿街具有通透性将极大提高该商铺的经营品质和视觉空间，会对来此消费的顾 客有较强吸引力，因此商管公司领导提出把实墙改为落地玻璃窗，设计调整后该 商铺吸引很多商户，租金有较大成度提高；哈尔滨二期项FI在设计时借鉴其它己 开业广场经验，提出在步行街与主力店交界处加装防盗卷帘，避免因营业时间不 同而产生的在交接处设立值班岗位的问题，节约人力成本；某三代写字楼项目在 设计时电容量考虑较小，没有考虑后期的业态调整，商管工程人员在审图时提出 适当建议，建议电容量进行调整，调整后的容量适合后期商铺的分并铺和业态调 整等变化，开业后随着商铺调整，容量进行调整的商铺租金水平明显比容量没调 整的商铺上升幅度大。实际上项目设计阶段设计图是否适合项目的后期发展，直 接影响后期商业管理和经营的难易程度，因此在设计阶段，商管就应该投入较大 经历介入设计，分别从商铺业态规划、配套设施设备、建筑材料、门头、灯光照 度、广告位、停车场车位、交通组织、客流动线、管理界而等多方而提出适合未 来商业发展的建议。设计阶段当有深化设计需要时，时间可以适当延长，俗话说 “磨刀不误砍柴工”过于强调速度会造成后期的很多硬伤，无法在后期进行改造， 而且有些问题就是可以改造费用也是很高，并直接对经营和租金收取造成很大影 响，让后期的商业管理极其被动，对万达品牌也会造成一定影响。例如：某第三 代广场的车库入口堆积门设计时没有考虑非机动车和人员通过，在后期管理中经 常出现非机动车和人员无法进入停车场的情况：部分广场垃圾房和卫生间没设排 风，夏季时气味渗透到商铺，引起