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当前房地产估价基本方法和存在问题 　　[摘 要]从事房地产估价工作，首先必须掌握估价的基本理论问题，并将其运用于估价实践，通过估价实践不断研究和解决新问题，进一步充实和发展房地产估价理论。本文在阐述成本法、收益法、市场法这三种房地产价值评估方法理论依据的基础上进行对比分析，并提出建议。 　　[关健词]房地产估价；估价方法；成本法；市场法 　　 　　1　前言 　　 　　自改革开放以来，我国房地产业得到了迅猛的发展，市场规模日益扩大。当前，房地产业已经成为了我国的支柱产业之一。为了客观反映房地产的市场价值，估价人员必须对房地产价格形成理论、房地产价格形成过程及其影响因素、房地产估价方法及其测算、房地产估价的价值标准等问题有很好的理解和把握，并将之运用于估价实践。成本法、收益法、市场法是房地产价值评估的三种基本方法。在实际运用中，这三种评估方法下的评估结果是有一定差异的，这就涉及对三种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。本文拟就成本法、收益法、市场法基本问题及其运用进行分析。 　　 　　2　市场法 　　 　　2．1内涵及适用范围 　　市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 　　市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即表现为效用相同、条件相近的房地产之间，其价格相互影响，互为替代，并最终趋于一致。因此，待估房地产的价格可以通过与其类似的已经发生了交易的房地产价格来估算，即可以利用与待估房地产具有替代关系的比较案例的价格，来推测和判断待估房地产的市场价值。 　　2　2存在的问题及对策 　　应用市场比较法估价中首先需要解决的问题是可比实例的选择。可比实例选择的恰当与否，将直接影响估价精度，应特别慎重。但是对于交易实例的选择，目前估价人员大多采用定性的方法来进行筛选，那么要准确的选择出最合理的可比实例就比较困难。第二个问题是对可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。修正系数的误差性将直接影响到估价结果的准确性。对于如何确定因素权重和怎样高因素修正系数的准确性均没有规定，使估价人员难以把握。因此，选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性，成为该方法的难点。由于房地产价格影响因素的复杂性，估价实践中可比实例的这些修正系数的确定，主观随意性较大，即使是有经验的估价人员，也难以保证估价结果的客观、公正性。 　　 　　3　成本法 　　 　　3．1内涵及适用范围 　　成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法。 　　成本法的理论依据是生产费用价值论一一商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。 　　只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、体育场馆、医院、政府办公楼等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。 　　3．2存在的问题 　　成本法中首先要解决的问题是对成本的认识。这里的成本是不同于一般的会计成本。它是社会成本、机会成本，而不是一般的个别成本；是指对于房地产的购买者而言所需支付的全部金额，而不是指对于开发商而言的开发成本，即它不仅包括开发商的开发成本。也包括开发商的正常利润和应纳税金。应该注意的是这里的成本是指待估房地产在估价时点的重新建造成本，而不是其原始建造成本(历史成本)。另一难点是待估房地产的折旧的求取。在中国房地产估价师学会组织编写的《房地产估价理论与方法》一书中，认为新建房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，旧房地产扣除的折旧包含有物质折旧、功能折旧和经济折旧。这里的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化环境污染、交通拥护城市规划改变、政府政策变化等。 　　 　　4　收益法 　　 　　4．1内涵及适用范围 　　收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值以此求取估价 　　对象的客观合理价格或价值的方法。 　　收益法是以预期原理为理论依据的。即决定房地产当前的价值的重要的不是过去的因素而是未来的因素。 　　4．2存在的问题 　　收益法集中的难点是未来纯收益和收益还原利率的确定。未来纯