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完善地票交易制度个案研究 　　摘要：重庆市从2008年12月推出的地票交易是农村土地使用权流转的一次制度创新，对统筹城乡协调发展具有积极的意义。在近2年的探索和实践中，重庆地票交易运行稳健、交易活跃、效果较好。但重庆市地票交易制度在制度设计、分配机制、交易机制、监督机制等方面还存在一些问题，还需从多方面对地票交易制度进行优化和完善。 　　关键词：地票；交易制度；土地流转；城乡协调发展 　　中图分类号：F321.1　文献标识码：A 　　文章编号：1007-7685(2010)08-0083-05 　　 　　随着改革的不断深入、城市化进程的不断推进，一方面，城市建设用地日趋紧张，而另一方面，由于大量农村人口进入城市而导致农村土地大量闲置。如何解决这一矛盾已成为当前比较棘手的难点问题。作为统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市在这方面做了有益的尝试和制度创新。2008年12月4日，重庆市成立了全国首家农村土地交易所，推出了地票交易模式。截至2010年5月31日，重庆农村土地交易所一共举行了12场地票拍卖会，共交易地票92宗，总计2万亩，成交金额21.36亿元，成交均价10.68万元／亩。地票交易制度有利于解决城市发展中的土地资源短缺与农村土地闲置的问题，有利于建立健全土地承包经营权流转市场，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。本文对重庆市地票交易制度进行探讨，分析发现存在的问题，并提出相应的对策建议。 　　 　　一、地票的含义及运行过程 　　 　　(一)地票的含义 　　所谓地票，是指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发放的等量面积建设用地指标凭证。 　　 　　(二)地票的运行过程 　　1　复垦。将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建设用地进行专业复垦。凡农户申请宅基地复垦，必须有其他稳定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源。同时规定复垦整理新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营，自己不经营的，可再次流转并获得相应收入。 　　2　验收。经土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市土地行政主管部门向土地使用权人发放相应面积的地票。 　　3　交易。在重庆市农村土地交易所开展地票交易。所有法人和具有独立民事能力的自然人均可通过公开竟价购买地票。价格确定环节上，在综合考虑开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。地票交易收益除缴纳少量税费外，绝大部分归农民家庭所有。耕地、林地的承包经营权交易收益全部归农民家庭所有。农村集体经济组织获得的土地收益主要用于农民社会保障和新农村建设等。 　　4　使用地票。在城镇使用时，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费，但要符合土地利用总体规划和城乡总体规划，办理征收转用手续，完成对农民的补偿安置。征为国有土地后，通过“招、拍、挂”等法定程序取得城市土地使用权。 　　 　　二、重庆地票交易制度的运行情况 　　 　　重庆市作为统筹城乡综合配套改革试验区，在土地流转方面做了积极的探索和制度创新。为了实现城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，在土地流转中促进农民增收和严格保护耕地，2008年12月4日，重庆市成立了全国首家农村土地交易所，并举行了首场地票交易会。当时有12家单位参加竞买两宗地票共1100亩指标，最后由重庆玉豪龙实业有限公司和重庆市城市建设投资公司分别以8.53万元／亩和8.02万元／亩的价格竞买了300亩和800亩地票指标。目前，重庆农村土地交易所已举行了12场地票拍卖会(见表1)。12场地票拍卖会共交易了92宗地票，总计2万亩，成交金额达21.36亿元，成交均价10.68万元／亩。其中，交易规模最大的是第7场地票交易会，拍卖当日正好是重庆农村土地交易所成立一周年之际，地票交易会的竞买气氛也异常激烈。当次推出的4 000亩地票最终由重庆龙湖恒尚房地产发展有限公司、重庆市城市建设投资公司、重庆市地产集团、重庆城市交通开发投资有限公司四家单位竞得，交易总金额达3.958亿元，交易的均价和最高单价都创下当时的新高。从表1可看出，地票拍卖会的成交均价和最高单价都呈稳步上涨趋势，同时，交易金额也呈上升趋势。总体来说，经过近2年的探索和实践，重庆地票交易制度在不断地完善，运行情况良好而稳健，交易越来越活跃，地票这种新的交易模式越来越受到投资者的青睐。参与交易的投资者既有本地的企业，也有外地的企业；既有国有企业，也有民营企业，甚至还有外资企业。 　　 　　目前