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完善昆明市廉租住房配租机制思考 　　摘要:建立廉租住房保障是解决昆明市中低收入家庭住房问题的基本途径。由于廉租住房保障资源的有限性,住房保障建设面临着一系列的瓶颈难题,针对昆明的实际情况,若要早日实现中低收入家庭“居者有其屋”,最切实有效的办法就是完善现有的廉租住房保障配租机制。 　　关键词:昆明市;廉租房;配租机制 　　 　　一、昆明市廉租住房保障现状及前景分析 　　住房保障问题是惠及民生的一项重要内容。从2005年开始,云南省开始专项资金拨款,在全省范围内推进廉租房建设工作,在2008年的时候,建设了80万平方米的廉租房,面对的住房困难户覆盖全省,其中昆明市是一个重点地区。截至2008年底,昆明市通过实物配租、租金补贴等方式共解决了18109户城市最低收入家庭的住房问题;2009年,全市建设廉租住房12000套,目的转向为解决低收入住房困难户的住房问题(即家庭人均月收入从250元起到家庭人均月收入980元);2010年,计划新建保障性住房59117套。 　　基于昆明的发展情况,采用2008年昆明市城镇户籍人口222.37万人作为基数,昆明市1990-2008年人口自然增长率平均值为6.84‰。通过测算得出:在2011-2015年期间,昆明市城镇户籍人口总户数约为233万人,按城镇人口户均2.8人计算,则总户数为83.3万户。 　　根据国家统计局“七分法”的划分,低收入户数中等偏下收入户数各占总户数的20%。据此可以测算出,在2015年末昆明市城镇低收入户数为16.66万户,中等偏下收入户数也为16.66万户。扣减截至2010年总计已保障的户数,则在2011-2015年期间仍至少有7.74万户左右低收入家庭需要以“政府保障”模式解决其住房困难问题,实现低收入家庭的“应保尽保”。 　　除廉租房以外,政府还在大力建设经济适用房。根据国家出台的经济适用住房管理办法,经济适用住房是面向城市低收入家庭出售的。然而,根据对昆明市中低收入群体购买经济适用房的能力进行可行性测算得出:低收入家庭和人均收入在425元/月(昆明市经适房原申购条件)的家庭在目前和未来一定时期内,基本不可能依靠自身购买经济适用住房,即使勉强能买,所借的债务对其以后的生活将造成巨大压力;收入水平在9666元/年(昆明市经适房现申购条件)的家庭在理论上具备购买经济适用住房的能力。 　　但是从实际情况分析,面对昆明首批子君村经济适用房,其均价为2556元/平方米,购买一套60平方米左右的经适房大概需要15万多元。而子君村经适房销售实行分两期付款,签定购房合同时交付总房价60%的房款(即最低要缴付9万元),交房时交付40%房款(即剩余要缴付6万元)。对于人均月收入只有800元的中低收入家庭来说,也俨然是一道比较难跨越的门槛,即使勉强购买者,其日后也必然会压缩生活开支,影响生活质量,所借债务也对其造成压力;而且由于是限制性产权房,很多家银行都不提供贷款渠道,一次性缴付总房价60%的房款,对购房者而言无疑存在一定难度。也正是由于上述因素的存在,致使昆明市子君村经济适用房,自2009年4月7日开闸销售以来直至8月14日一期销售正式结束,虽然昆明市市房管局共安排了5287户低收入家庭购房。然而,截至销售的最后一日,子君村一期共5300套经适用房,仅售出2510余户,从中可以看出具备购买经济适用房资格和实力并且已经购买的家庭不足申购的50%。 　　进一步对昆明市低收入和中低收入群体租住廉租住房进行可行性测算:低收入群体、中等偏下群体和月收入低于980元/月的群体租住廉租住房是可行的;而中等收入群体租住廉租住房是不可行的。 　　2011-2015年期间,扣减已保障户数,在未来几年之内需要纳入廉租房保障体系的低收入家庭和部分中低收入家庭在24万户左右(占全市总户数的40%)。因此,大力加强廉租住房保障建设,是一件迫在眉睫的大事。 　　二、完善昆明市廉租住房保障机制的现实选择 　　根据对昆明实际情况分析和未来发展的预测,加上经适房自身所存在的政策排斥性、住房排斥性和区位排斥性等不足,要想在未来5年内对24万户左右的中等偏下收入家庭做到“应保尽保”,最切实的办法就是暂缓经适房建设,大力推行廉租住房保障建设,在廉租房保障机制的配租机制上进行完善和创新。 　　在实际运行过程中,配租方式主要有实物配租和租金补贴两种方式。 　　(一)实物配租的经济效应和社会效应分析 　　在经济效应方面,在实物配租方式下,政府保障支出体现为一次性的购建房费用,对财政预算产生了一定的压力。同时,政府集中兴建供给模式打破了住房供应链条的连续性,减弱了发展商兴建中高等级住房的积极性,使市场出现停滞,降低了整个住房市场运行效率,不利于提升社会其他各阶层的住房消费水平。政协委员吴敬琏曾说过,廉