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世联—区域内发展顾问业务经验分
世联—区域发展顾问业务经验分享版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15 区域开发项目必须关注的问题Issue 区域发展项目并非单一以规模来界定,它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题 核心要点1.1 土地分级与功能指标的分配1.2 企业资源的挖掘与整合1.3 项目资金投入计划 1.资源盘点与资源整合2.1 区域在城市中的占位2.2 区域间竞争格局2.3 核心区问题(位置/规模/开发策略等)2.4 考虑规划的弹性和动态调整2.基于竞争的区域规划3.1 房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2 短期现金流与长期收益关系导向3.3 跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式 3. 盈利模式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题核心要点 4.1 启动区如何体现区域核心竞争力4.2 启动区如何带动区域土地增值4.3 启动区如何建立区域形象和带动效应4.启动策略5.1 配套分级5.2 配套开发次序5.3 配套与区域整体价值及不同物业类型的关联5.区域配套的开发策略6.1 区域形象主题的确立6.2 区域价值的整合与展示6.3 关键事件及设施营销6.4 渠道策略6.5 卖场规划6.6 公共关系营销6. 区域营销世联区域发展模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容 土地价值的评估与地块划分取地范围与取地策略研究区域整体功能定位研究(规划市场评价)区域产业发展研究开发模式与盈利模式研究启动区选择及开发策略研究协助与政府签订相关协议执行服务区域发展区域发展业务研究内容土地出让的市场成熟度研判区域营销推广土地出让/转让营销推广执行计划土地运营 世联对区域开发项目的理解及观点Opinion 从区域开发价值链的角度分析,政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色 商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目,租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销,吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点区域规划土地一级开发(基建)土地出让权招商引资政府监控政府监管政府权责土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)运营商参与区域规划土地一级开发土地开发经营权持续经营物业管理 土地开发 项目开发 经营管理持续税收回报创造就业机会土地出让金(利益实现)土地开发规划实现土地开发进程实现政府利益低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续现金流回报运营商政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容 前期规划、审批阶段一级开发土地出让土地转让二级开发 政府编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查,测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续,需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标(或委托)的方式选择土地一级开发商,签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收,验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制运营商参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案,获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金,获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。可提供的顾问服务资源盘点与土地价值评估。区域整体定位与发展战略研究(规划的市场评
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