李石山 物权法 第十章建筑物区分所有权.pptVIP

第十一章 建筑物区分所有权 第一节 建筑物区分所有权概述 一、业主的建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，又称为业主的建筑物区分所有权，是指建筑物的区分所有权人（业主）对建筑物内的住宅、经营性用房等享有专有所有权，对共同使用部分享有共有权，以及对建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的成员权的总称。 业主的范围：（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；（2）非依法律行为而取得建筑物专有部分所有权的人； （3）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。 （4）业主不包括承租人、借用人或者其他物业使用人。但他们的物业服务纠纷参照业主的有关规定。 思考：如何认识我国《物权法》第六章所采纳的“业主的建筑物区分所有权”的定语“业主”？ 思考：建筑物区分所有权的构成应采何种学说 二、建筑物区分所有权的特征 1．权利主体身份的多重性。 建筑物区分所有权人，既是专有部分的独立的所有权人，又是共有部分的共有人，还是业主大会等团体的成员权人。 2．权利内容的多样性。 区分所有权是由专有权、共有权与成员权三要素构成的特别所有权。 3．权利客体的整体性。 建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上面的所有权形式。 4．专有权的主导性。 （1）专有权的得丧变更决定了共有权和成员权的得丧变更。 （2）专有权的大小决定了共有权与成员权的应有份额。 （3）共有权与专有权依赖于专有权而存在，服务、保障和维护专有权的实现。 （4）在不动产登记上，只需登记专有权。 5．权利本身的统一性。 专有权、共有权、成员权结为一体，不可分离。 三、区分所有和共有的区别 1．共有不是特殊的所有权形式，而建筑物区分所有是一种特殊的所有权形式。 2．共有是一个所有权，而区分所有的所有权是数个。 3．共有关系的成立和解散必须经全体共有人达成协议，而区分所有人则有自主权。 第二节 专有权 一、 专有权的概念与特征 建筑物区分所有权的专有权，是指区分所有人享有的以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。 它具有以下特征： 1.专有权具有所有权的效力 2.专有权在建筑物区分所有权中具有主导性 3.专有权的客体具有特殊性 4.专有权的行使受到限制 二、专有权的客体 条件： （1） 具有构造上的独立性，能够明确区分。 （2） 具有利用上的独立性，可以排他使用。 （3） 能够登记成为特定业主所有权的客体。 注意：车位、摊位等特定空间以及规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。 思考：专有部分的范围如何确定？ 理论上认为，专有部分的空间采用壁心和最后粉刷表层说。 在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维持、管理关系上，适用最后粉刷表层说，即专有部分应仅包括壁、柱、地板和天花板等境界部分表层所粉刷的部分； 在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则适用壁心说，即专有部分的范围包括壁、柱、地板和天花板等境界部分厚度的中心线。 三、专有权的内容 （一）专有权人的权利 1。对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 2。专有权人在行使区分所有权时，在法律规定的必要限度内，有排除他人干涉和限制的权利。 3。专有权人享有物权请求权。 （二）专有权人的义务 1．不得随意损害或改变建筑物的结构，损害其他业主的合法权益的义务。 2．不得违反专有部分使用目的的义务 注意：不得违法将住宅改为经营性用房的内容 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（《物权法》第77条） （1）业主不能违法或擅自将住宅改为经营性用房。 （2）任何有利害关系的业主有权行使物权请求权。 （3）有利害关系的业主包括整栋建筑物内的业主，还包括确实受到不利影响的建筑区划内的本栋建筑物之外的业主。 （4）业主有权基于合理需要，无偿利用共有部分，但违法及损害他人合法权益的除外。 思考：经营性用房能否随意改变用途？ 3．准许进入的义务 4．相互容忍的义务 5．损害赔偿的义务 第三节 共有权 一、 共有权的概念与特征 共有权又称为持分权或者互有权，是指以区分所有建筑物专有部分以外的共有部分为标的物，业主共同享有的不可分割的权利。 它具有以下特征： 1. 共有权的主体人数众多 2.共有权具有从属性 3.共有权的不可分割性 4.共有人既享受权利，又承担义务 5.共有权行使方式上的特殊性 二、共有权的客体 共有权的客体，是区分所有建筑物的共有部分，具体包括： （1）建筑区划内的道路、绿地，但道路属于城镇公共道路的除外，绿地属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 （2）建筑区划