《青岛正阳路项目立项报告》-精选·课件设计.pptVIP

典型案例 周边项目分析——银盛泰国贸大厦 物业地址 城阳区正阳中路192号 物业类型 写字楼、商铺 总占地面积 10600㎡ 建筑形态 小高层 总建筑面积 36700㎡ 绿化率 20% 总户数 387 容积率 2.85 面积区间 商业100—700㎡ ；写字楼56—120㎡ 装修情况 精装修1500元/㎡ 建筑风格 新古典主义 开发单位 青岛银盛泰集团有限公司 客户情况 78%的客户为青岛本地客户，主要为崂山、城阳、即墨的客户；14%左右为省外客户，主要为东三省 销售状况 目前推出2.9万㎡，已售2.7万㎡，去化率达92% 区域代表纯办公项目，项目体量较小，但区位优势较为明显，项目分割面积合理，办公价格较低，市场去化较好；项目办公均价9930元/㎡；商业（底商）均价20542元/㎡ 周边项目分析——IMAGE时代中心 物业地址 城阳正阳路160号 物业类型 公寓、酒店、集中商业（外界商业、内街商业） 总占地面积 16088 装修情况 行政公寓2500元/㎡ 总建筑面积 48000 绿化率 20% 总户数 466 容积率 3 面积区间 38-102 开发单位 青岛源盛房地产开发有限责任公司 客户情况 49%的客户为东三省客户，16%的省内客户，21%的青岛客户，其中主来来自于崂山城阳，14%的省外客户（除东三省） 销售状况 目前推出42036㎡，已售29215㎡，去化率69.4%. 区域代表商业项目，项目前期商业入市，成交价格较高，均价1.5万元/㎡左右（含公寓+商业），后期公寓产品入市为主，成交均价明显下降，均价1.1万元/㎡左右（含公寓+商业） PART 01 PART 02 03 PART 04 PART 结论与建议 市场分析 项目分析 投资测算 营销——市场定位——公寓客户参考 外地投资客户为主，其次为崂山、城阳地缘客户。以自用兼投资及投资客户为主要购置目的 项目名称 客群来源 置业目的 宝龙广场 崂山区和城阳区为主 自住与投资 上豪广场 崂山区、即墨和城阳本地为主 自住与投资 启阳国际 外地客为主 投资 卓越蔚蓝群岛 周边及外地客为主 自住与投资 IMAGE时代中心 崂山区和外地客户为主 投资为主、部分自住 华鹏东城 崂山区和城阳区为主 自住与投资 厚德森林国际蓝钻公寓 市区客户 投资 紫玥国际 外地客为主 投资、办公为主；少量短期自住 营销——市场定位——写字楼客户参考 城阳、崂山地缘企业客户为主。以自用目的为主，少量投资客户 国贸大厦项目客户分析 客户来源：国贸大厦项目客户主要来自于城阳及崂山等地缘客户，外地客户占比相对较少； 置业目的：城阳写字楼处于发展阶段，客户主要以自用为主，少量投资客户。 客户属性：客户多为城阳区域内中小企业，实力及规模相对有限 营销——市场定位——商铺客户参考 以崂山、城阳即墨为主的青岛客户为主、其次是以东三省为主的外地客户，以自用兼投资需求为主，其次为投资客。 项目名称 客群来源 置业目的 时代中心 崂山区以及东三省等外地客群为主 自用50%，投资兼自用20%，投资30% 鲁邦国际风情街 以城阳、崂山及市区客户为主，其次为东三省等外地在青的生意人 自用居多，少量投资 银发新世界 即墨60%左右；城阳30%左右，其余地区占10%左右 自用 青特上豪广场 崂山占比30%以上、城阳占比10%，市内四区20%左右，外地客户较少 自用为主，投资占小部分 红星美凯龙 主要是各品牌商家 自用为主 宝龙城市广场 青岛客群为主，以城阳、崂山、市内四区客户为主，外地客户主要来自淄博、潍坊、日照等 自用、投资均有 营销——市场定位——客户定位 本案客群分类 商业客户 公寓客户 办公客户 客户来源 以崂山、城阳即墨为主的青岛客户为主、其次以周边城市级东三省等外地客户 外地客户为主，其次为崂山、城阳地缘客户 城阳、崂山地缘企业客户为主 置业目的 自用 投资 自用办公或自住客户，或者办公兼自住 投资 自用 投资 客户属性 本地及外地生意人，私营业主，有较强资金实力，经营良好 本地及外地投资客户，具备较强实力 中小企业主或过渡居住客户，实力有限，规模小 本地及外地投资客户，资金实力相对有限 中小企业为主，少量本土大中型企业 实力较强，资金充裕 业态 金融、餐饮、服饰、休闲等为主 由租户决定 小型企业办公，自住客户居住 对外出租 金融、商贸物流、高新产业、电子信息等行业 对外出租 面积需求 50-300㎡中小面积 50-100㎡，小面积产品 50-100㎡分割，自由组合 50-70㎡为主 100-整层，80-150㎡划分，可自由组合 50-100㎡为主 营销——市场定位——产品定位 用地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 规划用地性质 52883 158649 商业用地（不限制产品类型） 产品开发价值排序 商铺办公公寓 物业发