【商业地产】上海南汇临港工业项目可行性分析报告-27-2008年.doc

南汇临港工业项目可行性研究报告 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc189723164 第一部分 市场定位篇 PAGEREF _Toc189723164 \h 2 HYPERLINK \l _Toc189723165 一、工业地产市场指数分析 PAGEREF _Toc189723165 \h 2 HYPERLINK \l _Toc189723166 二、浦东、南汇工业市场分析 PAGEREF _Toc189723166 \h 5 HYPERLINK \l _Toc189723167 三、祝桥空港工业区 PAGEREF _Toc189723167 \h 8 HYPERLINK \l _Toc189723168 四、祝桥空港工业园功能区概况 PAGEREF _Toc189723168 \h 10 HYPERLINK \l _Toc189723169 五、项目市场定位 PAGEREF _Toc189723169 \h 13 HYPERLINK \l _Toc189723170 第二部分 项目分析篇 PAGEREF _Toc189723170 \h 15 HYPERLINK \l _Toc189723171 一、项目地块分析 PAGEREF _Toc189723171 \h 15 HYPERLINK \l _Toc189723172 二、项目开发建议 PAGEREF _Toc189723172 \h 18 HYPERLINK \l _Toc189723173 一、方案一 PAGEREF _Toc189723173 \h 19 HYPERLINK \l _Toc189723174 二、方案二 PAGEREF _Toc189723174 \h 22 HYPERLINK \l _Toc189723175 三、方案对比分析 PAGEREF _Toc189723175 \h 27 第一部分 市场定位篇 一、工业地产市场指数分析 1、郊县物业价格分析 2007年过后，上海的工业物业租售价格仍然处于逐步攀升状态，租金环比涨幅为1.8%，售价的环比涨幅也达到1％。据了解，上海市政府眼下很重视土地的节约利用问题，并且正在研究相关举措以促进消除土地闲置。事实上，上海未来的土地可供增量已经很少。 2、区县供需分析 目前上海的建设用地总量约2400平方公里，随着国家调控深入、土地督察严紧，到2020年，上海建设用地规模能达到3000平方公里就是“极限”了；分到每个区县，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期间，能追加的建设用地也就200平方公里。 此外，在2400平方公里的建设用地中，工业用地占到1000平方公里，城镇生活居住用地则为600—700平方公里。从结构上讲也很不合理，工业用地太多了，按国际标准，工业用地与生活居住用地之比最高也就是1，由此看来，上海的工业用地规模已超警戒线。 3、价格走势分析 工业物业凭借着高达7%~12%工业地产出租回报率，以及遥遥领先于国内其他城市的成熟产业配套，上海已成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。 因此，相比住宅和商业地产，工业地产似乎成了2003年后开始的房地产宏观调控的受益者。不只是在上海，从全国范围来看，工业地产发展近20年，投资回报率一直匀速向上，少有下挫的例外。但是，与其它许多国家相比，中国的工业土地、工业物业价格还非常低廉，与住宅、商业地产还有很大的差距，因此，工业物业的租售价格还有很大的上升空间，巨大的投资潜力不容忽视。 二、浦东、南汇工业市场分析 工业房地产近两年在中国的被关注度飞猛上涨，逐渐追赶并超越住宅地产及商用地产等，而上海这个世界瞩目的国际大都市凭借其得天独厚的优势及坚实的工业房地产发展基础更成为内、外资投资的宠儿。 1、浦东新区 浦东新区面对着太平洋，它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区，这就使浦东新区成为世界了解中国的窗口，是各国投资者进入中国的大门。目前，浦东新区发展的重点是拓展功能，提升产业，主要包括：大力增强创新创业功能；加快发展高科技产业和高增值产业；大力发展高层次现代服务业；全面推进国民经济和社会信息化。 金桥的主导产业为电子信息、汽车整车及零部件、现代家电产、生物医药与食品产业等，目前金桥园区内的厂房基本只租不买，厂房的平均租赁价为1.2元/平米/天。金桥现代产业服务园Ⅱ期将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基地。目前的平均租金为4元/平米/天，但需要整栋租赁。 张江目前可租售的工业物业以研发办公、孵化楼宇为主，平均租金为3元/平米/天。目前张江的土地批租价格最高，为每平方米206美元。 外高桥随着保税区开发建设的深入，原来