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浅析物业管理公司安全保障义务 　　摘要物业公司与业主生活联系紧密,它不但提供便民服务,而且依据法律规定和合同约定对区内居民安全负责,履行安全保障义务。但是该义务的履行仍存在问题,应当在立法、合同以及授权方面予以解决,确保安全保障义务的履行,切实维护业主权益。 　　关键词安全保障义务法律依据履行困境建议 　　中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-253-02 　　 　　近年来随着小区的骤增迅猛发展,物业公司逐步登上社会舞台,成为与人们生活息息相关的行业。但是在一纸合同的背后,业主却不得不面对物业公司义务履行不尽人意的尴尬,特别是在安全保障方面。虽然对于物业公司安全保障义务法律作出了规定,物业管理合同中也有所涉及,但是由于规定过于宽泛使该义务履行过程存在很多问 　　题,有待解决。针对现实状况,笔者也提出了一些自己的看法。 　　 　　一、物业管理公司安全保障义务的内涵 　　 　　依据我国《物业管理条列》,物业公司承担的安全保障义务是指物业公司应承担的按照合同约定履行合同范围内的保障业主人身、财产安全的义务,以及根据条例的规定对物业管理区域进行的物业消防管理和小区治安管理的义务①。由于法律没有直接规定,因此它的内容因合同约定不同而略有差异,但一般来说主要包括四方面内容: 　　1.治安管理的义务。治安管理义务的内容主要包括对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止,并报公安机关处理;对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止两方面内容。如对摄像头等防盗器材的设置、对人身伤害的应急制止等。②物业公司的治安管理相对于警察管理具有针对性强、及时性的特点,对小区内安全维护起着至关重要的作用。 　　2.消防管理义务。③它主要包括对消防设施的保养与维护,对火灾突发情况的应急处理以及日常生活中火灾预防与应对措施的宣传等。 　　3.房屋、公共设施的维护与风险防范义务。居民在小区中生活,房屋及公共设施、场所的质量、安全情况以及秩序直接关系其人身安全。因此物业管理公司应当对此部分负有定期检查、维修、秩序维护以及风险防范的义务。 　　4.公共场所及共有部分秩序维持义务。公共场所及共有部分与小区居民生活紧密相连,对其的利用方法也众口难调。因此物业公司必须对其利用方式、利用秩序进行管理,如对车辆停放的管理、顶楼乱搭乱建的制止等。同时对在公共场所进行的危及居民人身财产安全的活动予以制止,如乱燃鞭炮等。 　　 　　二、物业管理公司安全保障义务的来源与法律依据 　　 　　安全保障义务是以德国法的一般安全注意理论为基础,在诚实信用原则之下基于分配正义的需要发展起来的。④一般来说,义务的来源主要包括法律的规定以及当事人的约定,而安全保障义务在我国主要来源于三方面: 　　 　　(一)法律的直接规定 　　我国法律对物业管理公司安全保障义务的直接规定主要在行政法规、地方性行政法规中有所体现,而刚刚出台的《物权法》对物业公司的服务内容与义务并没有具体规定,因此对安全保障义务也没有体现。 　　行政法规方面,主要体现在国务院2003年出台的《物业管理条例》第三十六条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。” 　　同时,许多地方人大及其常委会也制定相应的地方性法规对物业管理公司的安全保障义务作出了相应规定。如《上海市物业住宅管理规定》、《哈尔滨市物业管理规定》、《沈阳市住宅物业管理规定》,均对物业管理公司的安全保障义务有所体现,作出明确规定。 　　 　　(二)法律的间接规定 　　由于物业管理公司身份具有双重性,既是服务者,作为物业服务主体对业主进行服务,受物业法律直接调整,也是经营者,具有营利性,受其他法律间接支配。如《消费者权益保护法》第十八条规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务,应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”物业公司作为经营者,对所提供的服务具有安全保障的义务。 　　 　　(三)物业管理合同约定 　　法律虽然对物业管理安全保障义务有所规定,但是规定大多过于宽泛,针对性较弱。根据合同意思自治原则,业主与物业公司签订合同时一般会对安全保障义务作出具体约定,如在小区内设置摄像头,对小区进行安全巡逻等。 　　 　　三、物业公司安全保障